El sector inmobiliario comercial se enfrenta a una transformación impulsada por la inteligencia artificial (IA), generando incertidumbre sobre el futuro de los profesionales y los modelos de negocio tradicionales. Tras años de adaptación al comercio electrónico y al teletrabajo, la IA emerge como una fuerza disruptiva que amenaza con redefinir la forma en que se valoran, negocian y gestionan los activos inmobiliarios.
La preocupación se ha intensificado en las últimas semanas, con una caída significativa en el valor de mercado de grandes empresas de servicios inmobiliarios como CBRE, Jones Lang LaSalle y Cushman & Wakefield. Esta reacción del mercado no se debe al temor de una disminución en la demanda de oficinas debido a la IA, sino a la posibilidad de que los propios intermediarios y asesores inmobiliarios sean reemplazados por modelos de IA más eficientes y económicos.
Según Joe Dickstein, analista de renta variable de Jefferies, el pánico refleja la vulnerabilidad de los negocios inmobiliarios que dependen intensamente de la mano de obra. La IA promete automatizar tareas que tradicionalmente requerían la intervención de agentes, gestores y analistas, lo que plantea interrogantes sobre la viabilidad de estos roles en el futuro.
La semilla de esta disrupción se plantó hace años. Francis Huang, inspirado por investigaciones sobre sistemas autónomos de análisis de capital de riesgo durante su tiempo en Harvard, visualizó un modelo de IA capaz de tomar decisiones de inversión inmobiliaria superiores a las humanas. Junto a Simon Mendelsohn, fundó Apers AI, una empresa que aplica la IA a las decisiones de inversión en el sector inmobiliario institucional y comercial.
El problema que Apers AI busca resolver es la escala. Los grandes inversores se enfrentan a la tarea de analizar miles de opciones para identificar las mejores oportunidades de inversión. Tradicionalmente, esta tarea recaía en agentes y gestores, pero ahora, según Huang, la IA puede realizar este análisis en una fracción del tiempo, actuando como un "comité de inversiones" automatizado. Huang afirma que la IA ya automatiza más del 90% de estas decisiones.
Sin embargo, los expertos advierten que la IA no reemplazará por completo a los proveedores de servicios inmobiliarios existentes. Yuehan Wang, directora de investigación global de tecnologías inmobiliarias en Jones Lang LaSalle, señala que el sector está abordando la IA principalmente como una oportunidad, aunque la amenaza para aquellos que se resisten al cambio es real.
Para Wang, el verdadero riesgo no reside en la IA en sí, sino en la falta de adopción. Los inversores ven la IA como una herramienta competitiva para mejorar el análisis de tendencias de mercado, la modelización de riesgos y la valoración automatizada de activos.
El impacto de la IA en el sector inmobiliario va más allá de las decisiones de inversión. La creciente demanda de potencia de cálculo ha impulsado la construcción de centros de datos, creando una nueva categoría de inmueble comercial. Además, las empresas de IA se han convertido en inquilinas importantes, representando alrededor del 20% de los alquileres de oficinas en Estados Unidos durante el primer semestre de 2025, un aumento significativo con respecto al 10% registrado en 2022. Esta tendencia está revirtiendo las tendencias de desocupación en ciudades como Nueva York y San Francisco.
Huang argumenta que el auge de la IA en los servicios inmobiliarios no implica una "sustitución" de los modelos existentes, sino una "mejora" que optimiza la asignación de capital. No anticipa que la automatización conduzca inevitablemente a menos empleos, menos oficinas o menos demanda inmobiliaria. En su opinión, el valor de los inmuebles depende del "mejor y más alto uso del suelo", y la demanda se adaptará a medida que cambien las necesidades. Cita el ejemplo de Kendall Square en Cambridge, Massachusetts, un antiguo distrito industrial transformado en un centro de innovación con instalaciones del MIT y empresas de biotecnología.
Wang, por su parte, enfatiza que la transformación apenas está comenzando. Solo después de un período de rediseño de flujos de trabajo y disrupción de modelos de negocio se comprenderá plenamente el alcance del "cambio de paradigma" que se avecina.
A pesar de la incertidumbre, existe un consenso creciente de que el factor humano seguirá siendo central en el sector inmobiliario. Dickstein concluye que el pánico no está justificado, ya que las empresas de servicios inmobiliarios poseen datos exclusivos a los que los nuevos competidores de IA no tienen acceso. Además, destaca la naturaleza interpersonal del negocio, que no espera que cambie significativamente en la era de la IA. La clave para el éxito en el futuro radicará en la capacidad de las empresas para integrar la IA en sus operaciones, aprovechando sus ventajas sin perder de vista la importancia de la experiencia humana y las relaciones con los clientes.
