Los grandes inversores están redefiniendo el panorama inmobiliario industrial en España, apostando por un nuevo tipo de propiedad: el IOS (Industrial Outdoor Storage), o suelo industrial para almacenaje en exterior. Estas estructuras, tradicionalmente utilizadas para flotas de vehículos, contenedores y materiales de construcción, están atrayendo la atención de fondos internacionales como Stoneshield y Redevco, que buscan replicar el éxito ya consolidado de este mercado en Estados Unidos.
Carlos Cuevas, socio de Blue Hunter Capital, firma especializada en inversión y gestión logística inmobiliaria, explica que, mientras la atención se ha centrado en las grandes plataformas de distribución y el auge del comercio electrónico, el almacenamiento en exteriores “comienza a consolidarse como uno de los segmentos con mayor potencial estructural por su flexibilidad operativa, menor coste de desarrollo y una rentabilidad superior ajustada al riesgo”.
Estos espacios operativos al aire libre, ubicados en suelo industrial donde las edificaciones representan menos del 15% de la superficie total, se encuentran estratégicamente situados en entornos logísticos consolidados. Su auge responde, según Cuevas, a una tendencia estructural impulsada por la creciente escasez de suelo industrial en zonas metropolitanas y el crecimiento de sectores intensivos en espacio operativo, como el transporte, la construcción, el reciclaje, los equipos para el sector de la energía y la movilidad eléctrica.
La principal ventaja de los IOS reside en su capacidad para ampliar la capacidad de almacenamiento sin necesidad de construir nuevas naves, reduciendo plazos y costes significativamente en comparación con la logística tradicional, en un rango estimado entre el 30% y el 50%. A medida que la presión sobre el suelo industrial se intensifica en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao, la demanda de estos espacios exteriores crece en paralelo con el desarrollo de la logística de última milla, la logística inversa (de cliente a distribuidor), el almacenamiento de flotas eléctricas y el equipamiento relacionado con la transición energética.
Blue Hunter Capital estima que el volumen de transacciones en este tipo de propiedades alcanzó los 100 millones de euros el año pasado, una cifra modesta en comparación con la actividad total de inversión inmobiliaria, que superó los 18.000 millones de euros. Sin embargo, la firma prevé que este mercado se duplique para 2026.
El mercado más maduro y desarrollado se encuentra en Estados Unidos, con una cartera total valorada en 228.000 millones de dólares en 2025, según datos de Metastat, y se espera que alcance los 367.200 millones de dólares en 2033. Ante este panorama, varios inversores internacionales y plataformas especializadas ya están comenzando a posicionarse como “early movers” en el segmento IOS en España. Entre ellos destacan Redevco, Stoneshield, W. P. Carey y Cain International.
Uno de los primeros actores en entrar en este sector es el fondo español Stoneshield, liderado por Juan Pepa y Felipe Morenés. A través de su empresa IOF, Stoneshield invierte en este tipo de activos en el sur de Europa. Desde la empresa explican que su interés por los activos de industrial outdoor storage responde al “significativo potencial de institucionalización” que presenta esta clase de activo en la región.
“En mercados más maduros como Estados Unidos, el IOS ha evolucionado hacia un segmento plenamente institucionalizado, con operadores especializados y plataformas de inversión consolidadas. Stoneshield busca replicar ese proceso de profesionalización y consolidación en Europa, donde el mercado aún se encuentra en una fase temprana de desarrollo”, señalan.
El mercado ha estado históricamente muy fragmentado y poco institucionalizado, lo que representa una oportunidad para consolidar activos, profesionalizar su gestión y desarrollar plataformas especializadas a escala nacional. En este contexto, el IOS se perfila como uno de los segmentos con mayor potencial de crecimiento dentro del ecosistema logístico e industrial en el sur de Europa.
Actualmente, Stoneshield cuenta con una cartera de alrededor de 500 millones de euros en este tipo de propiedades en España, Italia y Portugal, y su objetivo es duplicarla en los próximos tres años, construyendo a través de IOF una plataforma que alcance los 1.000 millones de euros en activos.
Por su parte, Redevco destaca que el IOS forma parte de su estrategia logística, junto con activos de última milla, naves industriales y plataformas logísticas de gran formato. “España es un mercado especialmente atractivo para la logística y el IOS debido a su posición estratégica dentro de las cadenas de suministro europeas, el crecimiento de sus mercados de consumo y la demanda constante de espacios industriales bien ubicados”, afirman desde el fondo holandés. “A esto se suma una oferta relativamente limitada y un creciente interés institucional, lo que genera condiciones muy favorables para la inversión a largo plazo”.
La apuesta por el IOS no solo representa una oportunidad de negocio para los inversores, sino también una solución a la creciente demanda de espacios logísticos flexibles y eficientes en un contexto de escasez de suelo y transformación del sector. Este nuevo segmento inmobiliario promete dinamizar el mercado y ofrecer alternativas innovadoras para las empresas que buscan optimizar sus operaciones logísticas y adaptarse a las nuevas exigencias del comercio y la industria. La profesionalización y consolidación de este mercado, impulsada por la entrada de grandes inversores y la creación de plataformas especializadas, augura un futuro prometedor para el IOS en España y en el sur de Europa.
