El mercado inmobiliario en España se enfrenta a un escenario de tensiones persistentes donde el precio de la vivienda no muestra signos de tregua. Según el informe "Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario" publicado este martes por BBVA Research, se prevé que los precios de la vivienda experimenten un incremento del 12% para el año 2026. De manera simultánea, el volumen de compraventas registrará un retroceso del 7,3%, evidenciando un desequilibrio estructural en el sector.
El análisis del servicio de estudios del banco aclara que la caída en el número de transacciones no es el resultado de una disminución en el interés de los compradores o una caída de la demanda. Por el contrario, el freno en las ventas responde estrictamente a la falta de viviendas disponibles para la compra. España se encuentra en una situación donde la construcción de nuevos inmuebles es insuficiente para cubrir las necesidades reales de las familias españolas.
Para ilustrar esta brecha, el informe recurre a las previsiones del Instituto Nacional de Estadística (INE), que estiman la creación de aproximadamente 220.000 nuevos hogares para el año 2026. Sin embargo, las proyecciones indican que solo se iniciarán 153.000 viviendas durante ese mismo ejercicio. Esta diferencia recurrente entre la formación de hogares y el inicio de obras es el factor principal que impulsa la escalada de los precios al alza.
Mirando hacia el futuro próximo, BBVA Research anticipa que para el año 2027 la escalada de precios se moderará, situándose en un crecimiento del 5,7%. A pesar de esta moderación, el informe advierte que los costes seguirán estando por encima de lo que la mayoría de las familias puede asumir con facilidad. En cuanto a la oferta, se prevé que las viviendas iniciadas en 2027 alcancen las 170.000 unidades, cifra que sigue siendo inferior a los 217.000 hogares que se estima se crearán ese año. Como consecuencia de este desajuste sostenido, el déficit acumulado de vivienda alcanzará las 807.000 unidades en 2026 y ascenderá a las 885.000 unidades en 2027.
El estudio profundiza en la tendencia a largo plazo, señalando que entre 2021 y 2027, la actividad constructiva solo habrá logrado dar respuesta al 47% de los hogares formados en dicho periodo. En términos promedio, las viviendas terminadas durante esos años cubrirán apenas el 52% de la demanda generada. Esta problemática se acentúa en las comunidades autónomas con mayor crecimiento poblacional, que son precisamente las regiones donde se acumula un mayor déficit de vivienda, aunque se espera que este desequilibrio se modere levemente en la mayoría de las zonas.
En el lado de la inversión y los permisos, existen algunos indicadores de crecimiento. Los visados de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027. Esto impulsará la inversión en construcción residencial, que se situará en el 5,7% del PIB este año y alcanzará el 6% el próximo. No obstante, el informe es tajante al señalar que, a pesar de estas mejoras, el ritmo de construcción no será suficiente para equilibrar el mercado a corto plazo.
El proceso constructivo se ve obstaculizado por diversos factores que encarecen la edificación. Entre ellos destacan la escasez de mano de obra cualificada y el bajo crecimiento de la productividad. Asimismo, existe el riesgo de un nuevo repunte en el precio de los materiales, motivado en parte por las tensiones comerciales internacionales, lo que podría hacer que nuevos proyectos resulten inviables o se vean frenados.
Por otro lado, la demanda se mantiene sostenida gracias a la compra de vivienda por parte de extranjeros, impulsada por la incertidumbre geopolítica global, aunque las restricciones de la oferta limitarán el crecimiento del número total de transacciones. En el ámbito financiero, se prevé que los tipos de interés permanezcan en niveles relativamente bajos, lo que facilitará el acceso a las hipotecas. Sin embargo, este factor se verá contrarrestado por un menor ritmo en la creación de empleo y una recuperación moderada del poder adquisitivo de los salarios.
Finalmente, el informe de BBVA Research analiza el Plan Estatal de Vivienda. El banco valora positivamente el incremento de la dotación presupuestaria, el enfoque hacia la creación de un parque público permanente y las medidas para fomentar la urbanización del suelo y la industrialización del sector. No obstante, advierte que estas medidas no bastarán por sí solas para cerrar el déficit residencial, ya que los recursos disponibles siguen siendo insuficientes y la efectividad del plan dependerá de la coordinación administrativa y de la capacidad de atraer inversión privada.
