El mercado de créditos hipotecarios muestra signos de leve reactivación tras la disminución de las tasas de interés que comenzó en marzo y se intensificó en abril. Distintas entidades financieras han reducido el costo del financiamiento, lo que ha generado un aumento en las consultas de potenciales compradores de vivienda, según fuentes bancarias. Sin embargo, la aprobación de estos créditos sigue siendo limitada por los estrictos requisitos de ingresos y la prudencia de los bancos ante el riesgo crediticio.
Durante las últimas semanas, los bancos han ajustado sus tasas a la baja, acercándose a los niveles observados en junio del año pasado. Algunas entidades han implementado recortes que superan los cinco puntos porcentuales. Banco Nación lidera las ofertas más competitivas, ofreciendo una tasa del 6% más UVA para sus clientes. ICBC se posiciona como otra opción atractiva, con 6,9% más UVA para quienes acreditan sus haberes. Banco Ciudad parte desde 7,5% más UVA, mientras que BBVA maneja tasas entre 7,5% y 10,9% más UVA, dependiendo del perfil del solicitante. Credicoop redujo su línea al 8%, Banco Macro al 8,5%, Santander al 9,5% más UVA y Banco Patagonia al 9,7%.
La novedad más destacada es que muchas líneas de crédito han vuelto a situarse en tasas de un dígito, lo que ha impulsado un aumento significativo en las consultas. Los potenciales compradores han comenzado a simular cuotas e iniciar solicitudes para acceder a estos créditos.
Desde RE/MAX, una de las principales inmobiliarias del país, señalaron que las consultas han ido en aumento gradual desde enero. Sin embargo, enfatizaron que, si bien las tasas son importantes, el factor más determinante para los solicitantes sigue siendo el valor de la cuota, el monto total a financiar y la posibilidad real de pago. Los compradores evalúan cuidadosamente su capacidad para cumplir con las obligaciones financieras antes de comprometerse con un crédito hipotecario.
A pesar del aumento en las consultas, las compraventas aún no se han reactivado de manera significativa. La principal barrera para acceder a un crédito hipotecario sigue siendo el nivel de ingresos exigido por las entidades financieras. Para un crédito equivalente a u$s100.000, financiando el 80% del valor de una propiedad, la cuota inicial ronda actualmente entre $750.000 y $1.000.000, dependiendo del banco y las condiciones del préstamo. Esto implica que los ingresos familiares mensuales deben ser cercanos a los $4 millones para poder calificar en muchos casos, una exigencia que excluye a una gran parte de los asalariados, afectados por la caída del salario real en el primer trimestre del año.
Además del ingreso mínimo, los bancos mantienen criterios estrictos para aprobar nuevas líneas de crédito. Se exige empleo formal comprobable, antig edad laboral mínima, bajo nivel de endeudamiento y un buen historial crediticio. En muchos casos, el scoring requerido para la aprobación sigue siendo elevado. Banco Nación ha flexibilizado parcialmente este scoring en los últimos días, buscando ampliar el universo de potenciales tomadores. Sin embargo, las entidades financieras mantienen una postura prudente frente al riesgo crediticio y priorizan perfiles con ingresos estables y una alta capacidad de repago.
En paralelo, una parte importante del sistema financiero continúa enfocando sus recursos en préstamos corporativos, especialmente en moneda extranjera. Datos de ADEBA revelan que los préstamos en dólares crecieron 3,6% en febrero, ubicándose un 50% por encima del mismo período de 2023. Esto indica que muchos bancos prefieren canalizar los dólares depositados hacia empresas con una mayor capacidad de pago que el sector minorista. Los préstamos para el consumo, tanto a través de tarjetas de crédito como de préstamos personales, siguen bajo presión y con una creciente morosidad.
El economista Andrés Salinas señaló que la tendencia es que las tasas continúen a la baja en el futuro. Destacó que Banco Nación sigue siendo la entidad que ofrece la tasa más baja (6%) y que ha otorgado la mayoría de las hipotecas en los últimos meses. Salinas explicó que, tras las elecciones, no solo aumentó la tasa sino también el scoring, dificultando el acceso al crédito. Sin embargo, la reciente reducción del scoring por parte de Banco Nación ha impulsado un aumento en las consultas y aprobaciones de créditos hipotecarios UVA a través de su plataforma en línea. El tráfico web ha aumentado considerablemente debido a este interés renovado.
Salinas agregó que, si bien algunos bancos podrían ajustarse a un nuevo punto de equilibrio, duda que alguno supere la tasa ofrecida por Banco Nación. "Esta baja es importante, pero es poco probable que se alcancen los niveles del primer semestre de 2023 en los próximos meses", concluyó el economista.
La situación actual del mercado hipotecario refleja una combinación de factores: la disminución de las tasas de interés, la prudencia de los bancos, los estrictos requisitos de ingresos y la incertidumbre económica. Si bien el aumento en las consultas es un indicador positivo, la reactivación real del mercado dependerá de la capacidad de los potenciales compradores para cumplir con los requisitos de las entidades financieras y de la evolución de la economía en general. La búsqueda de opciones de financiamiento accesibles continúa siendo un desafío para muchos argentinos que aspiran a adquirir una vivienda propia.
