Una próxima modificación en la legislación tributaria chilena generará un cambio radical en el pago de contribuciones de bienes raíces para las personas naturales mayores de 65 años. Según expuso Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, la nueva ley permitirá que todas las personas en este rango etario que residan en sus propias viviendas queden exentas del pago de este impuesto, eliminando las restricciones actuales relacionadas con el avalúo fiscal y los ingresos mensuales.
En la actualidad, el sistema chileno cuenta con aproximadamente 8 millones de viviendas, de las cuales solo un 23% está afecto al pago de contribuciones. Bajo la normativa vigente, los propietarios mayores de 65 años pueden acceder a la exención siempre que sus ingresos monetarios mensuales no superen los $2.149.470 y que el avalúo fiscal de su inmueble no exceda los $224.577.396. Sin embargo, la reforma que se dispondrá pronto como ley eliminará estos límites, otorgando el beneficio sin importar el monto del avalúo ni la cuantía del patrimonio o los ingresos del residente.
Para ilustrar el impacto de esta medida, la Fundación Defendamos la Ciudad ha puesto el foco en una propiedad ubicada en el cerro Lo Curro, comuna de Vitacura. Se trata de una mansión con un avalúo comercial estimado en $6.500 millones. El inmueble tuvo como dueño al empresario Álvaro Saieh, quien lo vendió a Leonardo Farkas. Posteriormente, Farkas donó la propiedad a la persona jurídica Desafío Levantemos Chile, entidad que finalmente la vendió a un tercero cuya identidad se mantiene en reserva. A partir de enero de 2027, si el actual propietario cumple con el requisito de edad y reside en la vivienda, no deberá pagar ningún monto por concepto de contribuciones, una situación que la fundación califica como injustificada dada la capacidad económica de quienes poseen tales fortunas.
Más allá del beneficio tributario, el caso de esta propiedad ha revelado presuntas irregularidades en su construcción. De acuerdo con los antecedentes presentados por Herman, la vivienda fue edificada mediante el permiso de edificación N° 153/97, otorgado el 30 de junio de 1997 por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Vitacura a Ana Guzmán, esposa de Álvaro Saieh. El proyecto consistía en una vivienda unifamiliar de 1.727,25 metros cuadrados, distribuida en dos niveles y un subterráneo, emplazada en un terreno de 6.116,57 metros cuadrados con una pendiente de entre el 25% y el 45%.
La controversia radica en que el terreno se encuentra definido como un área verde intercomunal según el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS) de 1960 y el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) de 1994. Por lo tanto, el permiso de edificación emitido en 1997 habría sido improcedente bajo el artículo 59° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) vigente en aquel entonces. Aunque la municipalidad de Vitacura habría intentado regularizar la situación posteriormente en su Plan Regulador Comunal (PRC) mediante un informe favorable de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la zona sigue figurando como área verde en el PRMS. Debido a que estos procesos no pasan por la toma de razón de la Contraloría General de la República, la irregularidad persistió, aunque actualmente el asunto se considera prescripto, consolidándose como un hecho consumado.
En paralelo, el análisis de la fundación aborda la situación de las viviendas económicas DFL2, creadas en 1959 bajo el gobierno de Jorge Alessandri para fomentar la clase media. Estas propiedades, que deben tener hasta 140 metros cuadrados, cuentan con rebajas en el impuesto territorial. Si bien hace unos años el beneficio se limitó a dos unidades por persona, el gobierno actual propone ampliar esta regalía a tres viviendas, siempre que estas no superen los 90 metros cuadrados.
Finalmente, el reporte menciona la dinámica actual del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana. Se destaca la proliferación de los modelos "multifamily", con edificios completos que suman más de 50.000 departamentos arrendados. Esta tendencia ocurre en un contexto donde existen unas 80.000 viviendas de diversos precios que no han podido ser vendidas, a pesar de los diversos subsidios entregados por el Estado.
