El Gobierno federal de Estados Unidos ha dado un paso regulatorio para limitar la influencia de los grandes propietarios corporativos vinculados a Wall Street en el mercado inmobiliario. A través de la entrada en vigor de la Ley “21st Century Road to Housing Act”, se ha prohibido a los mayores inversores institucionales la adquisición de más viviendas unifamiliares, buscando reducir la competencia contra los compradores particulares.
Esta medida se originó tras un decreto firmado por el presidente Donald Trump con el objetivo de evitar que Wall Street compitiera directamente con la "gente común". Aunque la ley fue aprobada por legisladores de ambos partidos, Trump se abstuvo de promulgarla formalmente tras su paso por el Congreso, calificándola de "aburrida" o irrelevante. No obstante, al no ejercer su derecho al veto, la norma entró en vigor automáticamente el pasado sábado.
El núcleo de la restricción es claro: aquellos inversores que actualmente poseen 350 o más viviendas unifamiliares tienen prohibido adquirir propiedades adicionales. Es importante señalar que la ley no obliga a estas corporaciones a vender su cartera actual, incluso si el número de unidades supera el límite establecido de 350.
A pesar del respaldo político bipartidista, analistas y datos del sector sugieren que el impacto real en la asequibilidad de la vivienda podría ser limitado. Según la firma de datos inmobiliarios Cotality, los inversores institucionales poseen apenas el 0,66 % de las viviendas unifamiliares en todo el país. La mayoría de los propietarios que no son residentes son, en realidad, pequeños inversores particulares o negocios familiares, quienes no se ven afectados por esta nueva legislación.
La presencia de estos megainversores no es uniforme en todo el territorio estadounidense. Su propiedad se concentra principalmente en un puñado de áreas metropolitanas del denominado “Sun Belt” (cinturón del sol), que abarca el sur y el suroeste del país. Incluso en Atlanta, la ciudad con la mayor concentración de este tipo de propiedad, los inversores a gran escala poseen solo alrededor del 4 % del parque de viviendas unifamiliares, aunque en algunas zonas específicas de dicha ciudad la cifra asciende a una de cada siete casas, según datos de Parcl Labs.
Michael Seiler, profesor de bienes raíces y finanzas en William & Mary, señaló que es probable que la medida ayude de forma marginal. Según el experto, si bien podría ofrecer una mejor oportunidad a algunos compradores en mercados muy específicos, la ley no resuelve problemas estructurales profundos como las altas tasas hipotecarias, la oferta limitada de viviendas, las restricciones de zonificación y los elevados costos de construcción.
En este sentido, el objetivo principal de la ley bipartidista es mejorar la asequibilidad aumentando la oferta general de casas. Para ello, el proyecto incluye incentivos para que los gobiernos locales flexibilicen las restricciones de permisos y zonificación que actualmente frenan la construcción de nuevas viviendas.
El interés de los inversores institucionales por las viviendas unifamiliares comenzó más de una década atrás, impulsado por la crisis financiera de 2008. En aquel momento, empresas como Blackstone aprovecharon la oleada de ejecuciones hipotecarias para comprar miles de casas con grandes descuentos y convertirlas en alquileres. Esta tendencia se aceleró nuevamente durante la pandemia, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron mínimos históricos.
Un informe de 2024 de la Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno (GAO) indicó que estos inversores pudieron contribuir al aumento de los precios de venta y alquiler tras la crisis de 2008, aunque admitió que es difícil demostrarlo fehacientemente. Por otro lado, existen argumentos a favor de estas propiedades, sosteniendo que permiten a inquilinos que no pueden comprar una casa residir en vecindarios de viviendas unifamiliares.
Curiosamente, muchos de estos grandes inversores ya habían comenzado a reducir su actividad antes de que la ley fuera efectiva. Según Realtor.com, las adquisiciones de inversores con 350 o más viviendas han caído casi un 70 % este año en comparación con el pico de 2021. Empresas como Tricon, propiedad de Blackstone, están poniendo a la venta más casas de las que compran en las principales ciudades.
La situación actual del mercado sugiere que el problema de la asequibilidad es más complejo que la sola presencia de fondos de inversión. Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, afirmó que la falta de compras por parte de quienes acceden por primera vez a una vivienda se debe a que la propiedad se ha vuelto inasequible, y no exclusivamente a la competencia con grandes inversores.
Este escenario se ve reflejado en testimonios de agentes inmobiliarios. Juli St. George, agente en Atlanta, relató que algunos compradores primerizos desconfían de las casas reformadas de forma económica por grandes corporaciones. Con tasas hipotecarias superiores al 6 % y precios en máximos, los compradores exigen propiedades en perfecto estado, lo que ha permitido que algunas viviendas de inversores institucionales permanezcan semanas en el mercado y sean adquiridas finalmente por inversores de menor escala tras negociar rebajas en el precio.
