El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana atraviesa un momento de contrastes significativos. Mientras que la venta de viviendas nuevas mantiene un desempeño favorable, impulsada principalmente por la recuperación del crédito hipotecario y el respaldo de diversos programas de financiamiento habitacional, el sector enfrenta un desafío crítico que amenaza la estabilidad de los precios: la reducción sostenida de la oferta de nuevos proyectos inmobiliarios.
Esta situación ha sido detallada en el más reciente Informe Económico de la Construcción (IEC) N.° 101, presentado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Durante la exposición de los resultados, Guido Valdivia, vicepresidente ejecutivo de Capeco, advirtió que la disminución en la incorporación de nuevos proyectos ya está derivando en un escenario de escasez de viviendas. Esta problemática es particularmente aguda en la zona denominada Lima Top, lo que, según el gremio, podría ejercer una presión al alza sobre los precios de los inmuebles en los próximos meses.
Los datos presentados en el IEC revelan una tendencia preocupante en el lanzamiento de nuevos proyectos de vivienda. Durante el primer trimestre del año 2026, se registró una disminución del 16,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el impacto no ha sido uniforme en toda la capital. Las contracciones más severas se concentraron en Lima Top, donde la caída alcanzó un alarmante 46,3%, y en Lima Centro, donde el descenso fue del 44,4%.
En cuanto al volumen total de oferta, el estudio señala que, al cierre del primer trimestre, existían 1,017 proyectos con oferta disponible en Lima Metropolitana. Esta cifra evidencia una reducción del 7,6% respecto al primer trimestre del año 2025 y una caída del 2,6% frente al trimestre inmediatamente anterior. Estas estadísticas reflejan una menor incorporación de nuevas unidades al mercado, limitando las opciones para los compradores potenciales.
Paradójicamente, mientras la oferta se contrae, la demanda sigue siendo robusta. Las ventas de viviendas muestran una evolución positiva en todos los segmentos del mercado. De acuerdo con la información de Capeco, tanto el segmento de vivienda social bajo el programa Mivivienda como el segmento de vivienda no social mantienen una tendencia de crecimiento ininterrumpida desde el tercer trimestre del año 2023.
Esta combinación de una demanda sostenida y una oferta decreciente ha generado señales claras de tensión en el mercado inmobiliario. El informe indica que Lima Top ya se encuentra por debajo de los niveles considerados de equilibrio entre la oferta y las ventas. Asimismo, se advirtió que Lima Moderna se aproxima a una situación similar, donde la velocidad de las ventas supera la capacidad de reposición de la oferta.
Guido Valdivia fue enfático al señalar que el riesgo de escasez de viviendas ya ha dejado de ser una posibilidad para convertirse en una realidad materializada. El representante de Capeco describió este escenario como una "crónica de una contracción anunciada", asegurando que el gremio venía advirtiendo sobre esta situación desde hace varios años.
Sobre las causas de este fenómeno, Valdivia explicó que parte de la problemática responde a cambios normativos que han restringido el desarrollo de proyectos habitacionales específicos. Estos cambios han afectado especialmente a los proyectos dirigidos a sectores medios, los cuales anteriormente calificaban dentro de la categoría de vivienda social y facilitaban el acceso al mercado.
Adicionalmente, el representante de Capeco destacó que las trabas administrativas a nivel municipal y las diversas restricciones urbanísticas implementadas en múltiples distritos de Lima dificultan la incorporación de nueva oferta. Estas barreras limitan la construcción de viviendas en zonas estratégicas, reduciendo las opciones de acceso para las personas que buscan residir cerca de sus centros de trabajo o de sus núcleos familiares.
Finalmente, Capeco alertó que, si se mantienen estas condiciones y se suman a ellas la incertidumbre política y económica actual, la reducción de la oferta podría profundizarse en los meses venideros. Ante este panorama, el gremio consideró imperativo adoptar medidas que permitan recuperar el ritmo de desarrollo de proyectos habitacionales para atender de manera adecuada la creciente demanda del mercado limeño.
