CRÉDITO HIPOTECARIO: BRECHA CRECIENTE ENTRE PROVINCIAS

La reactivación del crédito hipotecario en Argentina, evidenciada en los datos de diciembre de 2025, presenta una marcada disparidad geográfica y socioeconómica, concentrándose en los grandes centros urbanos y excluyendo a gran parte de la población de las provincias del norte. El análisis, basado en información del Banco Central de la República Argentina (BCRA) e Indec, revela que el acceso al financiamiento para la vivienda no se distribuye de manera uniforme a lo largo del país, profundizando las desigualdades existentes.

Buenos Aires lidera el ranking de nuevas deudas hipotecarias con 14.542 nuevos deudores durante 2025, seguida por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con 11.988, Córdoba con 3.688 y Santa Fe con 3.302. Mendoza, con 2.112, completa el top cinco. Estas cinco jurisdicciones concentran la mayor parte de los nuevos créditos otorgados, reflejando la influencia de las áreas metropolitanas en el acceso al financiamiento. Sin embargo, esta distribución en términos absolutos no ofrece una imagen completa de la situación.

Al analizar la cantidad de nuevos deudores por cada 10.000 habitantes adultos, el panorama cambia drásticamente. CABA se posiciona en la cima con 46,3 nuevos deudores por cada 10.000 habitantes adultos, superando con creces a cualquier otra provincia. Le siguen Chubut (19,4), Neuquén (16,5) y Tierra del Fuego (15,7). Mendoza registra 13 nuevos deudores cada 10.000 habitantes adultos, mientras que Río Negro alcanza los 11,4. Esta métrica revela que, a pesar de no liderar en volumen absoluto, algunas provincias patagónicas presentan una penetración relativamente alta del crédito hipotecario en relación con su población.

En contraste, las provincias del norte muestran una penetración significativamente menor. Formosa registra apenas 0,8 nuevos deudores cada 10.000 adultos, seguida por Santiago del Estero con 0,9, Misiones con 1,3 y Chaco con 1,8. Corrientes llega a 3,1 y Jujuy a 2,1. Estos números evidencian que, en varias provincias del norte, el acceso al crédito hipotecario fue prácticamente marginal durante el año pasado.

El saldo promedio de los préstamos otorgados también varía considerablemente entre las provincias. Santiago del Estero registra el saldo promedio más alto del país, alcanzando los 189,2 millones de pesos, seguido por Tierra del Fuego ($142,4 millones), Neuquén ($134,1 millones) y CABA ($131,1 millones). En el extremo opuesto, La Rioja presenta el saldo promedio más bajo, con 83,1 millones de pesos, seguida por Santa Fe ($88,7 millones) y La Pampa ($91,2 millones).

La cantidad de entidades financieras que otorgan créditos en cada provincia también influye en la profundidad del mercado. CABA y Buenos Aires cuentan con la mayor oferta, con 24 y 23 entidades respectivamente. Córdoba recibe préstamos de 22 bancos y Santa Fe de 21. En la parte baja del ranking, Catamarca registra apenas cuatro entidades, seguida por Tierra del Fuego, Misiones, Santiago del Estero, La Rioja y Formosa, con nueve cada una. La correlación entre la oferta de entidades financieras y la cantidad de nuevos deudores es evidente, sugiriendo que una mayor competencia y disponibilidad de opciones facilitan el acceso al crédito.

El acceso al crédito hipotecario se ve limitado por requisitos exigentes. Un análisis de simulaciones del Banco Nación para la compra de una vivienda de 100.000 dólares revela que el banco financia hasta el 75% del valor del inmueble, exigiendo al comprador un ahorro previo del 25%, equivalente a 25.000 dólares.

Los ingresos necesarios para calificar varían según el plazo del crédito y si el solicitante percibe su sueldo en la entidad. Para quienes cobran sus haberes en el Banco Nación, la tasa nominal anual es del 6%. Con un plazo de 20 años, la cuota mensual inicial es de $914.418, lo que exige ingresos netos familiares de $3.657.670. A 30 años, la cuota baja a $808.619, reduciendo los ingresos requeridos a $3.234.476.

Para quienes no acreditan sueldo en el Banco Nación, la tasa sube al 12%, endureciendo las condiciones. A 20 años, la cuota asciende a $1.168.528, exigiendo ingresos familiares de $4.674.111. A 30 años, la cuota baja a $1.091.615, pero los ingresos requeridos se mantienen en $4.366.460.

Según datos del Ministerio de Capital Humano, en enero de 2026 los trabajadores asalariados del sector privado formal cobraron en promedio $1.753.134 netos, un valor que apenas alcanza para cubrir la exigencia mínima del Banco Nación para quienes perciben su sueldo en esa entidad. Esto implica que, en la práctica, acceder a un crédito hipotecario requiere en la mayoría de los casos sumar un segundo ingreso familiar. El acceso al crédito se vuelve aún más difícil para las provincias con salarios promedio inferiores a la media nacional.

La combinación de la concentración del crédito en grandes centros urbanos, la baja penetración en provincias del norte y los requisitos de ingresos que superan ampliamente el promedio salarial configura un mercado hipotecario con un alcance limitado. A pesar de la reactivación, el acceso a la vivienda a través del crédito sigue siendo un desafío para una parte importante de la población argentina, exacerbando las desigualdades socioeconómicas y territoriales. La situación plantea interrogantes sobre la necesidad de políticas públicas que promuevan una distribución más equitativa del crédito hipotecario y faciliten el acceso a la vivienda para todos los ciudadanos.