El distrito de Chilca, al sur de Lima, se consolida rápidamente como un importante polo industrial del país, atrayendo inversiones significativas y generando expectativas de crecimiento. Sin embargo, este desarrollo, impulsado por precios competitivos del suelo y la búsqueda de expansión fuera de la capital, avanza a un ritmo desigual, con una brecha notable entre la adquisición de terrenos y la efectiva instalación de empresas.
Según un reciente informe inmobiliario de Binswanger Perú, Chilca concentra aproximadamente el 60% de la oferta disponible de terrenos industriales en Lima, superando ampliamente a zonas como Lurín y Huachipa. Este posicionamiento estratégico ha atraído inversiones que superan los US$108 millones, de los cuales más de US$73 millones ya se han destinado a infraestructura, habilitación de terrenos y servicios básicos, según Antonio Gnaegi, presidente de la Cámara de Comercio de Chilca–Pucusana.
El distrito cuenta actualmente con tres parques industriales consolidados: La Chutana (526 hectáreas, 19 industrias operando, 163 lotes disponibles), Indupark (234 hectáreas, 43 empresas operando, 338 lotes habilitados) y Sector 62 (208 hectáreas, 14 empresas operando, 9 en construcción, 258 lotes disponibles). Si bien la venta de terrenos es dinámica, la ocupación efectiva de estos espacios aún es limitada.
El informe revela que solo entre el 15% y el 20% de los lotes habilitados en los parques industriales de Chilca están actualmente ocupados por empresas en operación. En el parque industrial La Chutana, por ejemplo, cerca de 40 empresas han adquirido lotes (52% del total disponible), pero solo alrededor de 15 han trasladado sus operaciones, mientras que el resto se encuentra en fase de construcción o planificación.
Indupark, con 338 lotes habilitados, alberga a 43 empresas en funcionamiento, incluyendo compañías reconocidas como 3M, Movitecnica, Nova Perú, KSL, Tresa, Almasa, Flink y Drillers Supply. Se estima que entre 10 y 15 nuevas empresas podrían instalarse durante este año. Sector 62, por su parte, cuenta con 258 terrenos industriales, de los cuales solo 13 están ocupados, albergando empresas nacionales y transnacionales vinculadas a la cadena de suministro de los sectores minero e industrial, como Globalplast, Naipu Mining, Mota-Engil, Feifan, Promintec, DXN y Callizo Aromas. Este parque mantiene negociaciones para la venta de aproximadamente 12 hectáreas a diez industrias interesadas.
La migración industrial desde Lima Metropolitana es un factor clave en el crecimiento de Chilca. Empresas que operaban en distritos como Chorrillos, Santa Anita o la zona este de Lima buscan espacios más amplios para expandir su producción, impulsadas principalmente por el precio del suelo. Mientras que el metro cuadrado industrial en Lima puede superar los US$200, US$300 e incluso US$500, en Chilca los terrenos se comercializan entre US$60 y US$80, dependiendo del tamaño del lote.
Las empresas que evalúan instalarse en Chilca se dedican principalmente a actividades de logística y almacenamiento, mantenimiento de maquinaria, fabricación de repuestos industriales y producción de insumos para la industria. Sin embargo, el desarrollo del distrito enfrenta desafíos importantes en términos de infraestructura y servicios.
Entre las principales carencias se destacan la falta de colegios privados, la escasez de clínicas y centros de salud, la limitada oferta de transporte público y la poca oferta de vivienda cercana a los parques industriales. Ante esta situación, diversas inmobiliarias han comenzado a desarrollar proyectos residenciales en la zona, como Los Portales y Menorca, para atender la futura demanda de vivienda.
A nivel macroeconómico, la inversión privada en el país registró un crecimiento de aproximadamente 9.5% durante 2025, y se proyecta un avance cercano al 5% para el presente año. La demanda de terrenos industriales en Chilca está liderada por empresas vinculadas al comercio y la distribución (57%), seguidas por compañías del sector logístico (17%), mientras que otros sectores como metalmecánica, construcción, plásticos, minería y manufactura industrial representan participaciones menores.
Gnaegi enfatiza que el desarrollo de Chilca dependerá en gran medida de su capacidad para planificar su crecimiento urbano y de la coyuntura política, que en los últimos cinco años ha afectado la inversión en el sector. Se proyecta la habilitación de nuevas etapas dentro de los parques existentes, particularmente en Sector 62, con el desarrollo de una tercera etapa hacia 2026 y la evaluación de una cuarta fase de expansión.
El auge industrial de Chilca representa una oportunidad significativa para el desarrollo económico del sur de Lima, pero requiere una planificación estratégica y una inversión continua en infraestructura y servicios para garantizar un crecimiento sostenible y atractivo para las empresas. La superación de las carencias actuales y la creación de un entorno favorable para la inversión son cruciales para consolidar a Chilca como un polo industrial de primer nivel en el país.
