El esperado repunte del mercado inmobiliario estadounidense se enfrenta a serias dificultades este año, debido a la incertidumbre económica global y el aumento de los tipos de interés hipotecarios, exacerbados por las tensiones geopolíticas derivadas del conflicto entre Estados Unidos e Israel con Irán. Tras años de ventas estancadas, los economistas anticipaban una mejora en 2026, con la expectativa de que los tipos de interés hipotecarios disminuyeran y la oferta de viviendas aumentara, revitalizando un mercado que el año pasado experimentó mínimos históricos en el número de transacciones.
Sin embargo, la tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años ha ascendido a un 6,38% esta semana, alcanzando niveles no vistos en más de seis meses por cuarta semana consecutiva, según datos recientes de Freddie Mac. Expertos del sector inmobiliario, consultados por CNN, coinciden en que este incremento, impulsado por el conflicto en Irán y un debilitamiento del mercado laboral, está generando cautela entre los potenciales compradores.
Kamini Lane, CEO de Coldwell Banker, una de las mayores agencias inmobiliarias del país, señaló la volatilidad actual del mercado: Lo que realmente queremos ver es una demanda sólida de cara a la temporada de ventas de primavera. Actualmente, existe mucha volatilidad. El panorama geopolítico, sumado al macroeconómico, implica que muchas cosas podrían cambiar, y podrían cambiar de un momento a otro .
Las ventas de viviendas han sido lentas en enero y febrero, aunque Lane sugiere que esto podría atribuirse más a las condiciones climáticas invernales que a una disminución real de la demanda. Tradicionalmente, el mercado inmobiliario cobra impulso en primavera, con un aumento de la oferta y el regreso de los compradores. Nadie quiere poner su casa a la venta cuando tiene que palear la nieve de la entrada , explica Lane. Nadie quiere ir a un montón de jornadas de puertas abiertas cuando afuera hace -10 C .
A finales de febrero, se vislumbraba un posible repunte, con los tipos de interés hipotecarios cayendo por debajo del 6% por primera vez en más de tres años, un umbral considerado clave para atraer de nuevo a compradores y vendedores. No obstante, este optimismo fue efímero. Los ataques conjuntos de Estados Unidos e Israel contra Irán a finales de febrero sacudieron los mercados globales y provocaron un aumento de los tipos de interés hipotecarios, ya que los operadores de bonos anticiparon una nueva ola de inflación.
Las tasas hipotecarias están estrechamente ligadas al rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años, que ha experimentado un aumento debido a la preocupación por una mayor inflación derivada de la guerra en Irán. La semana pasada, el rendimiento de los bonos a 10 años alcanzó el 4,39%, su nivel más alto desde julio, y este lunes llegó a subir hasta el 4,44% antes de moderar sus ganancias.
El impacto de este aumento en los costos de las hipotecas es significativo. Para una vivienda de US$ 450.000 con un pago inicial del 20%, un comprador que contrató una hipoteca a tipo fijo a 30 años hace un mes pagaría aproximadamente US$ 1.120 menos al año que alguien que la contrate hoy, lo que representa un ahorro de más de US$ 33.000 durante la vigencia del préstamo.
Manny Maza, un agente inmobiliario de Nueva Jersey, observa que las preocupaciones globales están pesando en la mente de los compradores: Creo que la gente está un poco más pendiente de su presupuesto y de su cuenta bancaria .
A pesar de estos desafíos, Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, señala que las condiciones generales son más favorables para los compradores en 2026 en comparación con años anteriores. Los precios de las viviendas siguen subiendo, pero a un ritmo más lento que la inflación general, y los salarios continúan creciendo. Además, los tipos de interés hipotecarios, aunque han aumentado recientemente, siguen siendo inferiores a los de la misma época el año pasado, cuando rondaban el 6,6%.
Otro factor positivo es el aumento de la oferta de viviendas. Tras años de escasez, cada vez más propietarios están poniendo sus casas a la venta, lo que brinda a los compradores más opciones. Redfin estima que actualmente hay 630.000 vendedores disponibles, la mayor diferencia entre vendedores y compradores en al menos 10 años. Cuando hay más vendedores que compradores, los compradores simplemente pueden pasar a otro vendedor que no quiera negociar con ellos e ir a la siguiente calle a negociar con otro vendedor de una vivienda , explica Fairweather.
Sin embargo, la inestabilidad del mercado laboral y la creciente incertidumbre económica también están generando cautela entre los compradores, lo que se traduce en una disminución del número de viviendas que se venden rápidamente. La semana pasada, las solicitudes de hipotecas cayeron un 10,5% con respecto a la semana anterior, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Maza confirma esta tendencia, observando que las viviendas reciben menos ofertas y que los compradores son menos propensos a participar en guerras de negociación en comparación con años anteriores. La incertidumbre está en boca de todos , afirma Maza. La gente se muestra un poco más indecisa. Siguen visitando propiedades, siguen presentando ofertas, pero son más realistas .
Además, cada vez es más común que los compradores se retracten de las operaciones, en lugar de conformarse con viviendas que no se ajustan completamente a sus necesidades. En febrero, se cancelaron más de 42.000 contratos de compraventa de viviendas, lo que representa casi el 14% de todas las viviendas que se firmaron ese mes, el porcentaje más alto registrado en febrero desde que Redfin comenzó a recopilar datos en 2017.
A pesar de estos contratiempos, Lane, CEO de Coldwell Banker, se mantiene optimista: Creo que hay mucha demanda reprimida. Así que si logramos cierta estabilidad en todos esos factores macroeconómicos, incluidas las tasas hipotecarias, veremos una temporada de ventas de primavera realmente positiva .
