Comprar una vivienda en España siendo extranjero no conlleva, por sí mismo, un aumento en los impuestos a pagar en el momento de la transacción. La normativa vigente establece que los principales tributos asociados a la compraventa son idénticos para todos los compradores, independientemente de su nacionalidad. No obstante, pueden surgir obligaciones fiscales adicionales cuando el propietario no tiene su residencia fiscal en España.
Según el portal inmobiliario Fotocasa, el factor determinante no es el pasaporte del comprador, sino dos aspectos clave: su residencia fiscal y el uso que se le dará al inmueble una vez adquirido.
Al adquirir una vivienda, los impuestos a pagar dependen principalmente de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.
En el caso de una vivienda usada, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica en las compraventas entre particulares. El tipo de ITP varía según la comunidad autónoma, situándose generalmente entre el 5% y el 10%, aunque existen tipos reducidos y, en algunos casos, tramos superiores.
Esto implica que, para una vivienda de 100.000 euros, el coste fiscal adicional puede ascender a varios miles de euros sobre el precio acordado.
Si la vivienda es de obra nueva, en lugar del ITP se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que generalmente es del 10%. A esta cantidad se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje también depende de cada comunidad autónoma y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%.
En la práctica, la compra de una vivienda nueva de 100.000 euros implica el pago de 10.000 euros de IVA, más una cantidad adicional correspondiente al AJD.
Además de los impuestos, toda compraventa conlleva otros costes habituales que afectan tanto a compradores nacionales como extranjeros.
Entre estos costes se encuentran los gastos de notaría, que dependen del valor del inmueble y de la escritura; la inscripción en el Registro de la Propiedad; y la tasación, que es obligatoria si se solicita financiación hipotecaria.
Estos importes no son fijos y varían según el valor de la vivienda, la comunidad autónoma y la existencia o no de una hipoteca. Por lo tanto, es recomendable considerarlos como gastos orientativos y no como cifras definitivas.
Si el comprador no puede desplazarse a España para la firma, puede ser necesario un poder notarial para autorizar a otra persona a actuar en su nombre. Este documento suele tener un coste adicional y, en algunos casos, puede requerir traducciones juradas.
Uno de los aspectos que genera más dudas es quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se solicita financiación bancaria.
En el caso de una vivienda nueva, el comprador sigue siendo responsable del pago del AJD vinculado a la escritura de compraventa. El banco asume el AJD correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario, tal como establece la normativa actual.
Por lo tanto, aunque exista una hipoteca, el impuesto no desaparece por completo para el adquirente.
El supuesto impuesto del 100% para compradores extranjeros no residentes, según Fotocasa, ha sido mencionado en propuestas políticas y en el debate público, pero actualmente no está en vigor. No existe ninguna norma aprobada por el Congreso que obligue a duplicar la carga fiscal de una operación inmobiliaria por el hecho de ser extranjero.
En caso de que una medida de este tipo prospere, deberá seguir el proceso legislativo y quedar expresamente recogida en una ley.
La principal diferencia surge después de la compra: los propietarios extranjeros no residentes deben pagar anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), incluso si la vivienda no está alquilada.
Si el inmueble genera ingresos por alquiler, el impuesto se aplica sobre estos ingresos. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto.
Si la vivienda permanece vacía, Hacienda considera igualmente que existe una renta imputada y exige tributar por ella a través del modelo 210. A esto se suman otros gastos anuales habituales para cualquier propietario: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) municipal, la tasa de residuos, los gastos de comunidad, los suministros y, en muchos casos, el seguro del hogar.
