La vivienda de nueva construcción en España se ha convertido en un bien de lujo, prácticamente inalcanzable para la mayoría de los ciudadanos, según un reciente estudio de Tinsa by Accumin, la mayor sociedad tasadora del país. Los precios de la obra nueva superan en un 43% a los de la vivienda de segunda mano, y en el último año se han incrementado un 10,4% (7,6% descontando la inflación), marcando dos años consecutivos en máximos históricos de esta brecha.
El informe revela una situación preocupante, donde la falta de oferta nueva, combinada con un aumento de la demanda impulsado por el crecimiento poblacional de los últimos cinco años, está generando una presión insostenible sobre los precios. Esta dinámica ha llevado a que la vivienda nueva se convierta en un producto orientado principalmente a rentas altas y al turismo, en lugar de contribuir a solucionar la escasez de vivienda habitual en las zonas más pobladas.
Las zonas costeras (islas, costas cantábrica y mediterránea) y los municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona son las que concentran los precios más elevados de la obra nueva, superando los 3.000 euros por metro cuadrado. El promedio nacional se sitúa en 2.567 euros, un nivel que ya excede en un 17% los máximos alcanzados en 2007, durante el auge de la burbuja inmobiliaria.
El esfuerzo financiero que supone para las familias adquirir una vivienda nueva ha alcanzado niveles alarmantes. A nivel nacional, la compra de una vivienda nueva representa el 43% de la renta disponible de los hogares. Sin embargo, en municipios con alta demanda de compradores internacionales, como Benidorm, Marbella o Torrevieja, este esfuerzo se duplica, llegando al 80% de los ingresos familiares. En 95 de las 127 localidades analizadas en el estudio, el esfuerzo para acceder a una vivienda nueva supera el 35%, un umbral considerado excesivo por muchos expertos, y que supera el límite del 30% establecido en la Ley estatal de Vivienda para considerar una vivienda como asequible.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, explica que la demanda se traslada del segmento de la vivienda nueva al de segunda mano, lo que tensiona los precios de este último y dificulta aún más el acceso a la vivienda para la población. “Ante las necesidades de espacio de la población y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y tensionando los precios”, señala Arias.
El mercado inmobiliario en 2025 superó algunas de las cotas alcanzadas durante la burbuja de 2007, lo que ha generado un ecosistema aún más tensionado. En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación, la revalorización real se sitúa en un 44%, quedando un 18% por debajo de los máximos de 2007.
En cuanto a la vivienda de segunda mano, su valor se ha revalorizado un 21% desde los mínimos de 2008, descontando la inflación, y se sitúa un 38% por debajo de los máximos de 2007. Esta diferencia en la revalorización entre ambos segmentos refleja la mayor presión que está sufriendo el mercado de la obra nueva.
Los constructores justifican la falta de ritmo en la construcción de nuevas viviendas por el aumento de los costes de los materiales, aunque estos se han estabilizado en los últimos tiempos. Sin embargo, la escasez de mano de obra cualificada “contrarresta” esta rebaja, contribuyendo al aumento del precio final de la obra nueva.
A pesar de la estabilización de los costes de los materiales, la actividad promotora no ha despegado con la intensidad esperada. El número de viviendas en proceso de construcción aumentó un 8,8% a nivel nacional en 2025, un incremento inferior al 16,7% registrado el año anterior. Las provincias donde más se ha construido vivienda nueva en los últimos cinco años son Sevilla, Madrid, Guadalajara, Valladolid, Málaga, Navarra, Almería, Alicante y Álava, todas ellas polos de empleo, focos turísticos o ubicaciones secundarias bien conectadas con los principales centros de trabajo.
El estudio de Tinsa by Accumin pone de manifiesto la necesidad de implementar medidas urgentes para aumentar la oferta de vivienda nueva y facilitar el acceso a la vivienda para la población. Entre estas medidas se podrían incluir incentivos fiscales para la construcción de vivienda asequible, la agilización de los trámites administrativos para la obtención de licencias de construcción y la promoción de la colaboración público-privada para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. De no abordarse esta situación, se corre el riesgo de que la vivienda se convierta en un bien aún más inalcanzable para la mayoría de los ciudadanos, agravando las desigualdades sociales y dificultando el desarrollo económico del país. La situación actual exige una reflexión profunda sobre el modelo de mercado inmobiliario y la adopción de políticas que garanticen el derecho a una vivienda digna y asequible para todos.
