Los precios de la vivienda tradicional en la Gran Área Metropolitana (GAM) y sus alrededores han experimentado un crecimiento sostenido en los últimos cuatro años, con incrementos que superan el 20% en algunos casos específicos. Este fenómeno, impulsado por una combinación de factores económicos, demográficos y de infraestructura, está reconfigurando el mercado inmobiliario costarricense y plantea desafíos significativos para quienes buscan adquirir una vivienda.
El atractivo de la ubicación en el centro de la GAM, con su proximidad a fuentes de empleo y opciones de entretenimiento, sigue siendo un motor clave del aumento de precios. Sin embargo, la expansión hacia las afueras se ha visto impulsada por la proliferación de desarrollos de vivienda vinculados a procesos de industrialización y por el desplazamiento de poblaciones que ya no pueden costear una casa en zonas más céntricas. Esta dinámica ha generado una “expansión a los bordes”, como la describe Marcela Román, economista e investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN).
Según datos de la guía de precios del portal de anuncios clasificados encuentra24.com, analizados por EF, de los 15 cantones de la GAM con mayor valoración de la vivienda tradicional, ocho registran un crecimiento superior al 10% entre 2023 y 2026. Heredia lidera esta tendencia, con Flores a la cabeza, donde la subida de precios en los últimos cuatro años asciende a un 21%. Le siguen San Isidro, Belén, San Rafael, San Pablo, Santa Bárbara, Santo Domingo de Heredia y Curridabat, todos con incrementos superiores al 10%.
En contraste, la tasa de crecimiento es menor en otros cantones de la GAM, aunque en ninguno cae por debajo del 4,5%. Montes de Oca registra el crecimiento más moderado, con un 4,5%. En El Guarco y La Unión, cantones cartagineses, la información sobre precios en 2023 es limitada, pero los registros de 2025 muestran incrementos del 11,3% y 6,2% en los últimos 12 meses, respectivamente.
Un caso particular es el de los cantones centrales de San José y Alajuela. Mientras que el precio promedio de la vivienda en San José se mantiene casi sin cambios en los últimos cuatro años, en Alajuela ha aumentado un 20,9%, alcanzando los $1.133 por m².
La situación en los alrededores de la GAM es aún más pronunciada. Seis cantones en la zona de Occidente, tres en el este cartaginés y tres en el norte de la capital registran incrementos de entre un 10% y un 40% en los precios promedio de venta de viviendas convencionales en los últimos cuatro años. Palmares, San Mateo, Sarchí, Naranjo, San Ramón y Grecia, en Occidente, y Paraíso, Turrialba y Vázquez de Coronado, en el este cartaginés, lideran esta tendencia, con subidas que alcanzan o superan el 20%.
Moravia y Cartago también experimentan incrementos superiores al 10%. Cantones como Puriscal, Turrubares y Acosta, hacia el sur de la capital, muestran incrementos relevantes en sus precios promedio, aunque la falta de datos históricos impide una comparación precisa con 2023.
Marcela Román destaca que el transporte juega un papel fundamental en la dinámica de los precios de la vivienda en Costa Rica. La carencia de medios masivos de transporte y la infraestructura obsoleta obligan a los potenciales compradores a priorizar la cercanía a sus fuentes de trabajo, entretenimiento y servicios públicos, lo que eleva los precios en las zonas más accesibles. “Mientras más desigual sea una ciudad en la provisión de infraestructura, en su accesibilidad por medios de transporte, más altos son los diferenciales de precio de su suelo”, explica Román.
Además, Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), señala que el crecimiento horizontal en varios cantones de la GAM ha alcanzado su límite físico o normativo. Cantones como Alajuelita, San Pablo, San Isidro, Curridabat y Montes de Oca registraron menos del 0,5% de los planos de agrimensura de todo el país en 2025, lo que limita la oferta de nuevas viviendas y aumenta el valor de las construcciones existentes.
Esta situación genera un incentivo para la compra en zonas aledañas, donde todavía queda suelo a precios más asequibles, lo que a su vez impulsa los precios en esas áreas. Castillo describe este fenómeno como una “redistribución de la construcción residencial”, donde la demanda se desplaza hacia las periferias en busca de opciones más económicas.
En resumen, el mercado inmobiliario en la GAM y sus alrededores se encuentra en un momento de transformación, impulsado por una combinación de factores que están elevando los precios de la vivienda y limitando las opciones para quienes buscan adquirir una propiedad. La falta de infraestructura de transporte eficiente, el crecimiento horizontal limitado en algunas zonas y la creciente demanda en las periferias son algunos de los desafíos que deben abordarse para garantizar un acceso equitativo a la vivienda en Costa Rica. La situación exige una planificación urbana integral y políticas públicas que promuevan la diversificación de la oferta de vivienda y la mejora de la infraestructura de transporte.
