La Gran Área Metropolitana (GAM) de Costa Rica presenta una marcada disparidad en los precios de los alquileres, con diferencias abismales incluso entre distritos separados por pocos kilómetros. Un reciente análisis exhaustivo realizado por EF, basado en datos del portal encuentra24.com, revela que un apartamento en Mata Redonda puede costar hasta cuatro veces más que uno de las mismas dimensiones en Aserrí, mientras que una casa en Hatillo tiene un precio significativamente menor que una similar en Pozos. Esta investigación, que abarcó 70 distritos de la GAM y su periferia más cercana, pone de manifiesto la creciente dificultad para acceder a una vivienda digna en las zonas más cotizadas del país.
Los apartamentos en el centro de la GAM se posicionan como la opción más costosa del mercado de alquileres en Costa Rica. Distritos como San José, Escazú, Santa Ana y Heredia registran los precios más elevados, superando en algunos casos los $15 por metro cuadrado (m²). Esto se traduce en un costo aproximado de ¢600.000 por un apartamento de 80 m², un espacio relativamente pequeño que suele contar con solo dos habitaciones. La proliferación de edificios de apartamentos en estas zonas ha consolidado una oferta “premium”, caracterizada por servicios y garantías adicionales que justifican, en gran medida, los altos precios.
En contraste, el mercado de casas convencionales presenta precios más moderados. Incluso en las zonas más exclusivas, los precios rara vez superan los $9 por m² y generalmente no exceden los $13. Sin embargo, esta diferencia de precio no es la única variable a considerar. Los apartamentos más económicos se encuentran en territorios más alejados del centro, donde el suelo es más asequible y la construcción vertical resulta menos rentable. De manera similar, las casas más baratas se concentran en distritos periféricos o en zonas céntricas con problemas de seguridad o carencia de servicios públicos básicos.
La marcada diferencia en los precios de los alquileres entre apartamentos y casas en el anillo central de la GAM se explica por una serie de factores estructurales. En primer lugar, la escasez de suelo en las zonas más cotizadas impulsa los precios al alza, tanto para la construcción de viviendas verticales como horizontales. En segundo lugar, la mayoría de los desarrollos verticales están dirigidos a inversionistas con alto poder adquisitivo, ya sea para uso propio o para alquiler, debido a la falta de regulaciones e incentivos que promuevan la construcción de viviendas más accesibles.
Marcela Román, economista e investigadora del Programa Estado de la Nación (PEN), explica que este fenómeno responde a una lógica económica simple: “el desarrollo inmobiliario tiene preferencia por los ricos” cuando no existe una intervención de política pública para modificar esta tendencia. Los grupos constructores priorizan el “máximo y mejor uso” del suelo disponible, lo que implica construir viviendas de alta gama que generen mayores ingresos. Para revertir esta situación, Román propone implementar incentivos fiscales, inversiones públicas u otras medidas que fomenten la construcción de viviendas más asequibles.
En distritos como Mata Redonda, Pavas o la Uruca, en el centro de San José, el precio promedio de los alquileres de apartamentos duplica o incluso triplica el de las casas convencionales. Esta brecha no solo refleja la ubicación, sino también las condiciones propias de los inmuebles y los servicios adicionales que ofrecen. Mónica Castillo, directora de proyectos de investigación del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), destaca que el desarrollo de vivienda vertical en Costa Rica ha experimentado un “avance sostenido” en la última década y se ha consolidado como una “alternativa viable y necesaria” en zonas con limitaciones de suelo. Sin embargo, Castillo coincide en que persisten “barreras normativas, sociales, económicas y ambientales que limitan su expansión equitativa”.
La mayoría de los proyectos de vivienda vertical corresponden a desarrollos de gama media o alta, ubicados en zonas “premium”, lo que plantea el reto de ampliar la oferta de vivienda vertical accesible para sectores de ingresos medios y bajos. Además, muchos cantones de la GAM aún cuentan con planes reguladores que limitan la altura máxima permitida, lo que restringe el potencial de densificación en zonas con alta demanda. Estas cuestiones generan un mercado altamente concentrado en términos de ubicación y segmentos de mercado atendidos.
Según datos del CFIA, entre 2014 y 2025 se registraron 87 proyectos constructivos de 15 o más pisos en todo el país, de los cuales un 69% se ubicaron dentro del cantón central de San José. En esta zona, se tramitan cada vez menos permisos de construcción para casas tradicionales y los precios de los suelos siguen al alza. Esta tendencia sugiere que la brecha entre los precios de los alquileres en el centro de la GAM y en la periferia seguirá ampliándose en el futuro, a menos que se implementen políticas públicas que promuevan la construcción de viviendas más asequibles y la diversificación de la oferta inmobiliaria. La situación exige una atención urgente por parte de las autoridades competentes, con el fin de garantizar el acceso a una vivienda digna para todos los ciudadanos costarricenses. La falta de acción podría agravar la desigualdad social y generar problemas de habitabilidad en las zonas más vulnerables de la GAM.
