Tras la estabilización post-pandemia y el regreso del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario argentino se enfrenta a una pregunta clave: ¿ha vuelto a ser rentable la compra para alquilar? Los analistas coinciden en que la masificación de los préstamos a largo plazo podría impactar significativamente el mercado de alquileres, transformando inquilinos en propietarios y, potencialmente, moderando el aumento de los valores de alquiler. De cara a 2026, el escenario se presenta como una combinación de estabilización y alta sensibilidad a la macroeconomía, especialmente al acceso al crédito.
La derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 también ha jugado un papel crucial, impulsando un aumento en la oferta y una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios de publicación. Sin embargo, los valores de alquiler siguen siendo altos en relación con los ingresos, lo que actúa como un límite natural para nuevas subidas y sugiere un mercado más estable que expansivo, según el economista Federico González Rouco.
En este contexto, la rentabilidad emerge como un factor central para los inversores. Un informe reciente de Reporte Inmobiliario revela que la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires se situó en 5,47% al cierre de 2025, un nivel que vuelve a ser atractivo para el inversor local. Este indicador se obtuvo analizando 6954 unidades activas publicadas en portales inmobiliarios, comparando los valores medios de alquiler con los precios de oferta de venta de unidades homogéneas de uno a cuatro ambientes en cada barrio porteño.
El análisis revela que la rentabilidad varía según la tipología del departamento. Los departamentos de tres ambientes lideran el ranking con una rentabilidad promedio del 5,83% anual, seguidos por los monoambientes (5,59%) y los dos ambientes (5,52%). Los departamentos de cuatro ambientes, en cambio, muestran un retorno más bajo, del 4,94%. Esta diferencia se explica por la combinación de precios de compra relativamente moderados y una demanda constante de alquiler en las unidades más pequeñas y medianas, lo que las convierte en opciones más eficientes en términos de retorno de la inversión.
El informe de Reporte Inmobiliario enfatiza que la rentabilidad calculada corresponde al inicio del contrato de alquiler y su evolución posterior dependerá del índice de actualización acordado y de la dinámica futura del valor del inmueble, dos variables inherentemente volátiles en el contexto económico argentino.
La verdadera diferencia en la rentabilidad se manifiesta al analizar el mapa de la Ciudad de Buenos Aires. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. La Boca, Parque Patricios, Balvanera, Once y Villa Lugano superan el 7% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una perspectiva estrictamente inversora. Estos barrios, históricamente menos favorecidos por los compradores finales, presentan números convincentes cuando se evalúan en términos de rendimiento, gracias a su menor valor por metro cuadrado y la estabilidad de los alquileres.
En contraste, los barrios premium como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte ofrecen rentabilidades más limitadas, que oscilan entre el 4,3% y el 4,9% anual. La razón principal es que los altos valores de venta comprimen la rentabilidad, incluso con una demanda sólida y un bajo riesgo de desocupación.
Al desglosar la rentabilidad por cantidad de ambientes, el ranking se configura de la siguiente manera: los tres ambientes lideran con 5,83%, seguidos por los monoambientes con 5,59% y los dos ambientes con 5,52%. Los cuatro ambientes cierran la lista con un retorno del 4,94%.
Este panorama sugiere que la inversión en propiedades para alquiler está volviendo a ser una opción viable, especialmente en aquellos barrios donde los valores de venta son más accesibles y la demanda de alquiler se mantiene constante. Sin embargo, los inversores deben considerar cuidadosamente la ubicación, la tipología del departamento y las condiciones del contrato de alquiler para maximizar su rentabilidad.
La clave para el éxito en este mercado radica en identificar las oportunidades en barrios con potencial de crecimiento y en negociar condiciones de alquiler que permitan mantener la rentabilidad a lo largo del tiempo. La evolución del crédito hipotecario y la estabilidad macroeconómica serán factores determinantes para el futuro del mercado inmobiliario y la rentabilidad de la inversión en propiedades para alquiler. Los inversores deben estar atentos a estos indicadores y adaptar sus estrategias en consecuencia.
