El sector de la construcción y el mercado inmobiliario atraviesan un momento de profunda reconfiguración, enfrentando un escenario que plantea un complejo rompecabezas para los desarrolladores urbanos. Mientras los precios de venta de las propiedades terminadas no muestran aumentos significativos y los valores de las unidades usadas permanecen visiblemente retrasados, el negocio se prepara para un nuevo ciclo marcado por el encarecimiento de los insumos y la mano de obra, lo que obliga a ajustar los márgenes de rentabilidad.
La problemática central radica en la brecha existente entre el costo real de edificar y el valor de comercialización en el mercado. Según datos del último informe de Apymeco (Pymes de la Construcción), el índice del costo de la construcción local mantiene una tendencia alcista. El valor del metro cuadrado se sitúa en $2.162.556,49, lo que representa un incremento intermensual del 1,84%, un aumento del 8,41% en lo que va del año y una variación interanual del 21,75%. En términos referenciales, este costo equivale a unos 1.450 dólares por metro cuadrado.
Esta realidad ha generado distorsiones inéditas en la comercialización de edificios en altura. El desarrollador Valentín López Gastesi señaló que las ofertas que se encontraban en el mercado con precios de mil o 1.200 dólares ya han desaparecido, ya que representan un valor irrisorio frente al costo de reposición de una propiedad. Según el experto, el costo de reposición se ubica actualmente entre los 1.700 y 1.800 dólares por metro, mientras que los departamentos usados oscilan entre los 1.300 y 1.500 dólares.
Aunque la brecha entre las propiedades a estrenar y las usadas se ha reducido ligeramente, el análisis indica que debería achicarse aún más para que el valor del usado supere al valor de pozo. Por el momento, el pozo continúa subiendo debido a la inflación y el valor del dólar, aunque se prevé que esta tendencia pueda moderarse.
Ante este panorama, las empresas desarrolladoras han implementado diversas estrategias comerciales para sostener la demanda. Una de las respuestas más notables es la extensión de los plazos de financiación, superando la duración de la obra. Por ejemplo, en proyectos con una ejecución de 24 meses, algunas firmas ofrecen planes de pago de contado más 36 o 48 cuotas, permitiendo que el comprador acceda a cuotas más bajas y accesibles. Asimismo, en el ámbito del diseño y la ejecución, se habla de un replanteo de los números mediante el cambio de materiales o modificaciones en el diseño para reducir el costo final de la obra.
En cuanto al segmento de las casas, López Gastesi observó que, si bien se sigue construyendo, existe una baja demanda de lotes. No obstante, algunas constructoras e inversores advierten que el precio de los terrenos ha alcanzado un mínimo en los últimos 20 años, situándose a mitad de precio en comparación con hace unos pocos años.
Este comportamiento ha sido influenciado por el proceso de regularización de loteos impulsado por el Municipio, que afectó a una gran cantidad de barrios cerrados y countries. Como resultado, hay una oferta de casas terminadas a estrenar en la periferia que no pueden acceder a créditos bancarios debido a que el loteo de origen aún no cuenta con la aprobación final.
A estas dificultades se suma la barrera impuesta por el sistema financiero. Los créditos con componente UVA, cuya indexación mediante una fórmula polinómica que combina tasa e inflación, han frenado el acceso a la vivienda para las familias de ingresos medios. En este contexto, se ha detectado que algunos inversores particulares están optando por la compra de parcelas con la intención de construir a futuro, apostando a un cambio en el ciclo macroeconómico.
Desde la perspectiva de la martillera Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades, el descalce de valores es evidente. La especialista destacó que comprar una propiedad usada es actualmente más económico que construir, dado que el precio de los materiales aumenta constantemente y se suman las restricciones del nuevo código de ordenamiento urbano. Agostinelli diagnosticó que el mercado de la construcción en Argentina atraviesa una desaceleración y una reconfiguración de costos, evidenciada en el freno tanto de las obras privadas como de la infraestructura pública.
Finalmente, el mercado inmobiliario muestra una segmentación marcada en las transacciones. Las operaciones se concentran en los extremos: hay una tendencia hacia ventas de alta gama, por encima de los 150 mil o 200 mil dólares, y operaciones menores, entre los 40 mil y 50 mil dólares. Existe un vacío en la franja intermedia, lo que deja sin soluciones habitacionales a las familias de ingresos medios. En la escala más baja, las propiedades con mayor rotación siguen siendo los departamentos pequeños de uno o dos ambientes, destinados principalmente a la renta.
