En los últimos años, la estructura de costos para las familias chilenas ha sufrido una transformación significativa. Los gastos comunes, que anteriormente eran percibidos como un costo secundario o complementario, han pasado a convertirse en una preocupación permanente y central para miles de hogares. En la actualidad, el valor mensual de estos cobros en diversos edificios ya supera los 150.000 pesos, alcanzando incluso los 250.000 pesos en aquellos condominios que cuentan con un mayor equipamiento. Esta situación ha provocado que el gasto común adquiera una relevancia financiera similar a la del dividendo hipotecario o el pago del arriendo.
Este fenómeno adquiere una dimensión crítica al analizar la tendencia habitacional del país. Chile ha experimentado un crecimiento sostenido de la vida en altura, lo que implica que un volumen cada vez mayor de la población reside en departamentos. De acuerdo con cifras proporcionadas por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y el sector inmobiliario, más de 2 millones de personas viven actualmente en este tipo de inmuebles. El parque de edificios residenciales continúa expandiéndose, concentrándose principalmente en las ciudades de Santiago, Valparaíso y Concepción. En consecuencia, el incremento de los gastos comunes ya no es un problema que afecte a un grupo reducido de personas, sino que impacta a una parte considerable de la población urbana.
El análisis de las causas detrás de este alza revela factores múltiples y convergentes. Uno de los elementos más visibles es el incremento de los costos laborales. La implementación gradual de la Ley de las 40 horas ha tenido un impacto directo en la operatividad de las comunidades, obligando a las administraciones a reorganizar los turnos de trabajo, reforzar las dotaciones de personal y, en muchos casos, contratar servicios externos para garantizar la continuidad de las labores de conserjería, seguridad y mantenimiento. A este escenario se suma la entrada en vigencia de la Ley N°21.659, la cual incorpora seguros obligatorios para los trabajadores, lo que genera nuevos costos permanentes que deben ser absorbidos por las comunidades.
Sin embargo, el impacto más severo proviene del consumo energético. Entre los años 2021 y 2026, las tarifas eléctricas residenciales en Chile han acumulado alzas significativas. Este incremento es el resultado de un proceso de descongelamiento tarifario, el aumento en los costos de generación de energía y el complejo contexto energético internacional. En ciertos sectores, las cuentas de electricidad han registrado aumentos superiores al 60% en comparación con los valores previos a la pandemia. Esta situación afecta directamente a los edificios, ya que dependen de sistemas que operan de manera ininterrumpida las 24 horas del día, tales como ascensores, bombas de agua, iluminación de espacios comunes, sistemas de climatización, extracción de aire y portones automáticos.
Ante esta realidad, se plantea que la discusión no debe limitarse únicamente a la reducción de servicios básicos o al aumento de cuotas extraordinarias. El desafío fundamental reside en mejorar la eficiencia operacional de las instalaciones. Existen medidas técnicas que pueden generar ahorros relevantes, como la optimización de la aislación térmica en las cañerías de agua caliente, la implementación de sensores de movimiento para optimizar la iluminación y la incorporación de sistemas de monitoreo de consumos en tiempo real. Asimismo, la modernización de bombas y motores de alto consumo energético se presenta como una solución viable.
Desde una perspectiva más profunda, se observa que en diversos países europeos se han impulsado programas de rehabilitación energética integral de edificios. Estas intervenciones incluyen la instalación de aislación exterior, el uso de ventanas de alto desempeño térmico y mejoras estructurales en las fachadas para reducir las pérdidas de energía. Si bien estas mejoras requieren una inversión inicial, permiten disminuir considerablemente los costos operacionales a largo plazo y optimizar el confort térmico de las viviendas.
En conclusión, Michael Silva Espinoza, académico de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Central, sostiene que las comunidades y administraciones deben comenzar a gestionar los edificios como sistemas que requieren planificación de largo plazo. La eficiencia energética ha dejado de ser un concepto meramente ambiental para convertirse en una necesidad económica concreta. El reto actual no es solo contener el alza de los gastos comunes, sino construir edificios más resilientes, sostenibles y preparados para las exigencias económicas y energéticas de las ciudades futuras.
