Un reciente reporte de la consultora Binswanger ha proporcionado una radiografía detallada sobre la situación actual y la evolución del sector retail en Lima Metropolitana. Según el estudio, al cierre de mayo de 2026, la capital peruana cuenta con 40 centros comerciales en operación, los cuales suman un inventario total cercano a los 2 millones de metros cuadrados de área arrendable (GLA).
El análisis destaca que la tasa de vacancia general se ubica en un 4.3%, un nivel que Binswanger califica como saludable para el sector. Christian Villalta, analista de investigación de la consultora, señaló que el mercado se muestra estable, pues una vacancia inferior al 5% indica que el sector aún posee capacidad de absorción y crecimiento.
En cuanto a la distribución geográfica, el reporte revela una marcada concentración en la zona de Lima Top, que alberga diez centros comerciales. Le sigue Lima Este con nueve establecimientos, mientras que Lima Moderna y Lima Norte cuentan con seis cada una. Por su parte, el Callao registra tres centros comerciales y Lima Centro dispone de uno solo.
El estudio clasifica los centros comerciales en cuatro formatos distintos según su tamaño, área rentable y número de tiendas ancla. El formato "super regional" es el predominante en volumen de espacios y agrupa a complejos con más de 70,000 metros cuadrados de área rentable y más de tres tiendas ancla, llegando en algunos casos hasta ocho. En esta categoría, que cuenta con 11 malls en la ciudad, destacan nombres como Jockey Plaza, MegaPlaza Independencia, Plaza Norte y Plaza San Miguel. Este segmento presenta una vacancia del 5.2%.
Por otro lado, existen siete centros comerciales "regionales", definidos por tener entre 35,000 y 70,000 metros cuadrados de área rentable y hasta tres tiendas ancla. Ejemplos de este grupo son Mallplaza Angamos, La Rambla San Borja y Mall Aventura San Juan de Lurigancho. Este segmento es uno de los más sólidos, con una tasa de vacancia de apenas 2.6%.
El formato "comunitario" o vecinal, orientado a satisfacer la demanda de los distritos donde operan, comprende áreas entre 10,000 y 35,000 metros cuadrados. Entre ellos figuran Cenco La Molina, Royal Plaza y Real Plaza Villa María del Triunfo. Aunque registran una vacancia del 4.4%, Villalta explicó que este incremento se debe principalmente a la entrada de nueva oferta, específicamente la ampliación de la segunda etapa de Cenco La Molina, que incorporó cerca de 19,000 metros cuadrados adicionales.
Finalmente, los centros comerciales de "estilo de vida", enfocados en la experiencia del consumidor, la gastronomía y el entretenimiento, registran la vacancia más baja del mercado, con solo un 1.8%. En esta categoría se encuentran Larcomar, Parque La Molina y El Polo.
Respecto a los costos operativos, las rentas fijas oscilan entre los S/ 60 y S/ 375 por metro cuadrado mensual. Los malls super regionales lideran los precios, con rangos entre S/ 110 y S/ 375. Los regionales varían entre S/ 80 y S/ 270; los de estilo de vida entre S/ 80 y S/ 200; y los comunitarios entre S/ 60 y S/ 160. A estos montos se añaden pagos variables por ventas, mantenimiento, impuestos y fondos de promoción.
Sobre la tendencia de los alquileres, el reporte indica que entre 2024 y 2025 hubo un ajuste moderado de entre 3% y 4%. No obstante, para el presente año se espera estabilidad debido a la cautela generada por el escenario electoral. Max Medina, gerente de investigación de Binswanger, precisó que el consumo en los malls ha mostrado resiliencia ante la incertidumbre política, señalando que lo que más impacta es el componente variable de las rentas, ya que depende directamente del flujo de visitantes y el consumo.
En términos de expansión, existen más de 160,000 metros cuadrados en construcción, donde el 75% corresponde a proyectos nuevos. Destaca la construcción de Cenco San Juan de Lurigancho, que proyecta unos 80,000 metros cuadrados arrendables.
Finalmente, la composición comercial sigue liderada por el rubro de prendas de vestir y accesorios con un 39% de participación, seguido por restaurantes y comida (21%) y belleza y cosmética (9%). El reporte resalta el avance de cadenas chinas como Miniso y Yoyoso, que demandan locales más amplios, así como el dinamismo de los formatos outlet, donde marcas deportivas y de moda buscan captar consumidores que priorizan los descuentos.
