En el complejo escenario inmobiliario actual, donde el acceso al crédito hipotecario continúa siendo una meta lejana para la gran mayoría de los ciudadanos y las entidades bancarias mantienen sus líneas de préstamo limitadas a un sector muy reducido de la población, ha surgido una tendencia creciente que busca dinamizar el mercado: la financiación pos posesión. Esta modalidad, impulsada directamente por las desarrolladoras inmobiliarias, permite a los compradores adquirir departamentos a estrenar y continuar pagando el saldo del inmueble incluso después de haber recibido la unidad y haber tomado posesión de ella.
El crecimiento de este esquema no es casual, sino que responde a una necesidad estructural del mercado argentino. Según explicó Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa, la demanda de viviendas con opciones de financiamiento es una característica constante en el país. Sin embargo, el problema ha radicado históricamente en la falta de una oferta sostenida. Kiperszmid señaló que el vacío dejado por el sistema financiero es considerable, ya que los bancos no disponen de fondos de largo plazo que permitan prestar a escala. Ante esta ausencia de intermediación bancaria, algunas desarrolladoras han decidido asumir un riesgo que no era habitual en el pasado, implementando sus propias estructuras de financiamiento que, en algunos casos, se extienden hasta los 15 años.
La implementación de este sistema varía según la naturaleza de cada proyecto inmobiliario. Existen principalmente dos esquemas de pago. En el primero, las cuotas se pactan en dólares estadounidenses, aplicando una tasa de interés que comienza a computarse una vez que se entrega la posesión de la unidad. En el segundo modelo, los pagos se realizan en pesos, pero estos se encuentran ajustados según el Costo de la Construcción (CAC), lo que permite mantener el valor real de la cuota frente a las variaciones económicas.
Desde el punto de vista del mercado, Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, ha observado un incremento sostenido en la demanda de unidades a estrenar bajo esta modalidad, especialmente en departamentos situados en zonas residenciales. O'Keefe destaca que este esquema es particularmente atractivo para los inversores, ya que permite una estrategia de rentabilidad eficiente: el comprador puede poner la unidad en alquiler inmediatamente después de recibirla y utilizar los ingresos generados por esa renta para cubrir las cuotas pendientes del financiamiento. Este mecanismo transforma la adquisición en una inversión más sustentable y, en los casos mejor planificados, prácticamente autofinanciada.
El segmento más beneficiario de esta tendencia es el de los proyectos de ticket intermedio. Alejandra González, CEO de la inmobiliaria Justevila, explicó que este grupo de compradores posee capacidad de pago mensual, pero carece del acceso formal al crédito hipotecario bancario. González detalló una segmentación clara en el mercado actual: quienes cuentan con poco capital inicial y capacidad de pago suelen volcarse a unidades usadas mediante créditos hipotecarios, mientras que aquellos con un poder adquisitivo más elevado optan por el esquema tradicional de anticipo y cuotas durante la etapa de construcción. En el medio, la financiación pos posesión aparece como la alternativa viable para acceder a una vivienda nueva.
No obstante, esta modalidad implica desafíos para quienes construyen. El sector reconoce que ofrecer financiamiento directo obliga a las desarrolladoras a poseer una mayor espalda financiera y una capacidad de fondeo más robusta, ya que el riesgo crediticio y la espera del cobro recaen totalmente sobre la empresa y no sobre un banco.
Para aquellos interesados en ingresar en este tipo de operaciones, los expertos sugieren cautela y análisis técnico. Issel Kiperszmid recomendó no centrarse exclusivamente en el valor del metro cuadrado. Según el ejecutivo, es fundamental evaluar la calidad del producto terminado, la trayectoria del desarrollador y la infraestructura real del barrio. Para Kiperszmid, el valor real reside en recibir una casa terminada con garantías sólidas. Además, subrayó que, para el ahorrista argentino, una cuota en pesos ajustada por el CAC sobre un activo dolarizado constituye una de las mejores herramientas de cobertura frente a la inflación.
Finalmente, Ignacio O'Keefe aconsejó a los inversores priorizar ubicaciones con alta demanda locativa y analizar minuciosamente la relación entre la renta estimada y la cuota con interés, asegurando que una correcta elección del producto es la clave para que el inmueble se pague a sí mismo.
