A reforma tributária brasileira trouxe mudan as significativas para o mercado imobiliário, com a implementa o do novo sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Essas altera es ir o impactar diretamente a forma como proprietários, inquilinos e investidores lidam com aluguéis, vendas e outras transa es imobiliárias.
Uma das principais novidades é a cria o do IVA Dual, composto pela Contribui o sobre Bens e Servi os (CBS) e o Imposto sobre Bens e Servi os (IBS). Esse novo imposto incidirá sobre aluguéis de imóveis comerciais, podendo elevar a carga tributária em até 35,9% para contratos n o registrados até 31 de dezembro de 2025.
No caso de aluguéis residenciais, a transi o será mais gradual. O IVA Dual será cobrado apenas em casos específicos, como para proprietários com quatro ou mais imóveis alugados ou com receita anual superior a R$ 240 mil. Pequenos proprietários, com um ou dois imóveis, n o ser o enquadrados nessa nova tributa o.
Outra mudan a relevante é a obrigatoriedade da emiss o de notas fiscais para todas as opera es de aluguel, mesmo aquelas iniciadas antes de 2026. Essa medida visa aumentar a transpar ncia e combater a sonega o fiscal, permitindo um melhor rastreamento das transa es imobiliárias.
Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como "CPF dos Imóveis", irá ampliar a transpar ncia e o cruzamento de informa es tributárias. Embora n o crie novos tributos, o CIB poderá gerar um aumento indireto da carga tributária, uma vez que os valores de refer ncia de mercado calculados pelo sistema poder o influenciar a cobran a de impostos como IPTU, ITBI e ITCMD.
Para os investidores e administradoras de imóveis, o impacto será mais significativo. Esses agentes passar o a pagar, além do Imposto de Renda, os novos tributos IBS e CBS, o que pode elevar a carga tributária para cerca de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis.
Em contrapartida, os pequenos locadores, com até tr s imóveis alugados ou receita anual abaixo de R$ 240 mil, continuar o sendo tributados apenas pelo Imposto de Renda, sem a incid ncia do IVA Dual.
É importante destacar que a implementa o dessas mudan as será gradual, com a cobran a efetiva do IVA Dual apenas a partir de 2027, e a consolida o do novo sistema tributário prevista para 2033. Neste ano de 2026, a alíquota do IVA Dual será simbólica, de 1%, servindo como uma fase de testes.
Essa reforma tributária no setor imobiliário visa aumentar a transpar ncia, combater a sonega o fiscal e adequar o sistema s novas realidades do mercado. No entanto, seus impactos concretos ainda precisam ser acompanhados de perto, medida que a implementa o avan a.
