Vivir en un conjunto residencial en Colombia se ha convertido en una carga financiera cada vez más pesada para los hogares. Según cifras reveladas por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), las cuotas de administración han experimentado un incremento anual del 17,14%, alcanzando en algunos casos hasta un 20%. Este aumento resulta particularmente impactante al compararlo con el incremento del arriendo efectivo, el cual se situó en un 5,12%, lo que significa que el costo de la administración subió más de tres veces el ritmo del alquiler.
Mario Andrés Ramírez, presidente ejecutivo de Fedelonjas, explicó que este fenómeno responde principalmente al encarecimiento de la operación de las propiedades horizontales. Los rubros que más presionan los presupuestos son la mano de obra, los servicios de vigilancia y el mantenimiento general de las copropiedades. A esto se suman los incrementos salariales y del salario mínimo, factores que obligan a las administraciones a revisar sus costos y trasladar dichos ajustes a los residentes y propietarios.
Ante el alto costo de la seguridad privada, algunas copropiedades han comenzado a evaluar la implementación de sistemas automatizados. No obstante, Ramírez advirtió que esta transición no puede realizarse de manera improvisada, ya que requiere de una planificación rigurosa y estudios técnicos detallados para no comprometer la seguridad de los inmuebles.
Paralelamente al incremento de costos, el gremio alertó sobre un problema estructural de informalidad en el mercado inmobiliario: seis de cada diez contratos de arrendamiento en Colombia se acuerdan de manera verbal. Esta práctica genera un entorno de inseguridad jurídica considerable tanto para el propietario como para el inquilino, ya que, al no existir un documento físico, suelen omitirse el respeto a los cánones pactados y no se establecen vigencias claras para los contratos. Por esta razón, Fedelonjas insta a los usuarios a acudir a inmobiliarias formales y lonjas de propiedad raíz para garantizar el respaldo legal de sus acuerdos.
El panorama general del sector refleja una transformación en la composición de los hogares. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad de Vida 2025 del Dane, el 40,8% de los hogares colombianos vive actualmente en arriendo o subarriendo, superando al 38,1% que habita en vivienda propia. Esta tendencia es aún más marcada en Bogotá, donde el porcentaje de arrendatarios asciende al 57,4%. Según Ramírez, esta brecha se cerró a partir de 2022, impulsada también por cambios demográficos, donde los hogares conformados por una o dos personas han ganado terreno frente a las familias de cuatro o más integrantes.
Este escenario ocurre en un contexto de dificultades para la construcción de vivienda nueva. Entre enero y septiembre de 2026, las ventas de vivienda nueva cayeron un 11,9%, mientras que los lanzamientos disminuyeron un 18,1% y las iniciaciones de obra retrocedieron un 11,2%. A estas cifras se suma una política monetaria restrictiva, con una tasa de interés del Banco de la República situada en el 12,25% desde el primero de octubre y una inflación que alcanzó el 6,29% a septiembre.
Asimismo, Fedelonjas vinculó la informalidad constructiva con los daños sufridos durante el sismo del 10 de agosto de 2026. El gremio sostiene que la falta de normas técnicas en edificaciones informales pudo haber contribuido al colapso de diversas estructuras. Tras la emergencia, la Federación participó en el Plan Milagro y en gestiones con el Ministerio de Vivienda para evitar que la crisis se utilizara como excusa para elevar ilegalmente los cánones de arrendamiento en las zonas afectadas. Para apoyar a los damnificados, el Decreto 1422 de 2026 destinó más de $350.000 millones a través de las cajas de compensación familiar.
Finalmente, el gremio propuso la creación de un subsidio de arrendamiento con opción de compra. Esta iniciativa busca que una parte del pago mensual del alquiler se convierta en un ahorro destinado a la adquisición futura de una vivienda propia, mitigando así el impacto del desmonte de subsidios previos que, según Ramírez, afectó severamente a las familias y al aparato productivo del país. De cara a 2027, el sector prevé un año de posible recuperación, aunque advierte que la situación fiscal sigue deteriorada y que las tasas de interés podrían oscilar entre el 12% y el 13%.
