El mercado inmobiliario de la ciudad de Rosario atraviesa una transformación profunda y un cambio de paradigma en su funcionamiento. Tras años caracterizados por la escasez de inmuebles, extensas listas de espera y departamentos que se alquilaban en cuestión de horas, el escenario actual muestra una tendencia inversa: la oferta de propiedades se ha multiplicado, los tiempos de ocupación se han extendido y los propietarios han comenzado a flexibilizar tanto los valores como las condiciones contractuales para evitar que sus unidades permanezcan vacías.
Este fenómeno se encuentra estrechamente vinculado a tres factores determinantes: la derogación de la ley de alquileres que regulaba el sector, la implementación de un nuevo esquema macroeconómico y una recuperación en la rentabilidad que ha vuelto a hacer atractiva la inversión en propiedades para sus dueños.
Andrés Gariboldi, especialista del sector, explicó que la amplitud de la oferta es evidente. Según sus datos, entre diciembre de 2023 y la actualidad, la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler en Rosario se triplicó, pasando de aproximadamente 800 unidades a rondar las 3.000. Esta disponibilidad se refleja especialmente en las búsquedas más demandadas; conseguir un departamento de dos dormitorios, tarea que hasta hace poco resultaba compleja, ahora cuenta con cientos de opciones disponibles en diversos barrios de la ciudad a través de los portales inmobiliarios.
La rentabilidad ha sido uno de los motores principales de este incremento. Gariboldi señaló que actualmente una propiedad destinada al alquiler genera una renta cercana al 5% anual en dólares, una cifra significativamente superior a los niveles registrados durante la vigencia de la ley anterior, donde la rentabilidad oscilaba entre el 2% y el 2,4% anual debido a las actualizaciones anuales en un contexto de alta inflación y un dólar elevado. Como ejemplo, el especialista mencionó que una unidad de 80 mil dólares puede generar una renta aproximada de 450 mil pesos mensuales. La posibilidad de que las partes definan plazos, ajustes y condiciones de rescisión ha generado, según Gariboldi, un clima más favorable para quienes invierten en inmuebles.
Este nuevo contexto impulsó a muchos propietarios a cambiar su estrategia. Unidades que estaban publicadas para la venta fueron regresadas al mercado de alquileres, ya que los dueños prefieren rentarlas mientras esperan que los valores de venta mejoren. En sintonía con esto, José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, afirmó que la derogación de la ley permitió el ingreso de una gran cantidad de inmuebles que permanecían retenidos debido a las condiciones poco ventajosas que regían anteriormente. Ellena subrayó que la propiedad ha vuelto a ser un "bien capitalizable", recuperando no solo la capacidad de generar renta sino también la expectativa de aumento en su valor.
Sin embargo, el dinamismo del sector locativo contrasta con la compraventa de propiedades usadas, que continúa estancada. Gariboldi advirtió sobre una brecha actual de entre el 30% y el 35% entre el valor de las propiedades usadas y las nuevas, una diferencia que históricamente se situaba entre el 10% y el 15%. Esta disparidad se explica porque el valor del usado se mantuvo estable por la falta de demanda, mientras que las unidades nuevas aumentaron debido al crecimiento de los costos de construcción. La reactivación de este segmento depende, en gran medida, de la eventual recuperación del crédito hipotecario. Por su parte, Ellena advirtió que quienes necesitan vender enfrentan el dilema de que, si optan por alquilar la propiedad, la dejan efectivamente fuera del mercado de venta.
Otro cambio notable es la extensión de los tiempos de ocupación. Si anteriormente las propiedades se alquilaban casi de inmediato, hoy los plazos se han alargado considerablemente. Gariboldi afirmó que el plazo promedio de ocupación pasó de una semana a 90 días, lo que ha empezado a funcionar como un factor de contención sobre los precios, obligando a los propietarios a escuchar propuestas.
Alejandro Bassini, excoordinador del departamento de Estadísticas del Cocir, coincidió en que el mercado vive un cambio de paradigma. Recordó que antes existían listas de espera y que las unidades se alquilaban en la primera visita, al punto que los carteles de alquiler "juntaban tierra" porque no era necesario mostrarlos. Hoy, Bassini señala que no pasan menos de 30, 60 o 90 días entre que un inquilino se retira y entra otro.
Finalmente, Bassini aportó una mirada sobre la necesidad económica de los propietarios. Durante mucho tiempo, algunos prefirieron mantener sus departamentos vacíos antes que alquilarlos a precios bajos. No obstante, en la actualidad, la renta del alquiler ha dejado de ser percibida únicamente como ahorro para convertirse en dinero necesario para afrontar gastos corrientes como tarjetas de crédito, prepagas y supermercado. Esto ha llevado a que los propietarios prefieran bajar el valor del alquiler antes que tener la unidad vacía durante meses. Para Ellena, el inmueble ha recuperado así su valor simbólico como un refugio económico tangible y confiable.
