Un proyecto de ley del Senado de Estados Unidos, aprobado en marzo con el objetivo de ampliar la oferta habitacional, está teniendo el efecto contrario: paralizar nuevos desarrollos y provocar una fuga de inversiones en el sector de alquiler. La iniciativa, que contó con el apoyo de 89 senadores y la oposición de 10, introduce restricciones a la construcción de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler, generando incertidumbre entre promotores e inversores sobre el futuro del mercado inmobiliario.
Según informes de Inclusive Abundance y Up for Growth, dos plataformas especializadas en el monitoreo de tendencias y políticas de vivienda a nivel nacional, empresas de la construcción como Terra Lane Communities ya han suspendido proyectos por al menos 3.400 millones de dólares, lo que equivale a unas 10.000 viviendas menos en desarrollo inmediato. Estos datos, recopilados a partir de información proporcionada por 14 empresas del sector, representan solo una fracción del impacto potencial, considerando que en Estados Unidos operan más de 1.700 firmas dedicadas a la construcción para alquilar, según estimaciones de John Burns Research & Consulting.
Steve La Terra, director ejecutivo de Terra Lane, advirtió a Inclusive Abundance que los proyectos suspendidos están diseñados específicamente para familias que no pueden costearse una vivienda en la comunidad. Este proyecto de ley, que pretende ofrecer más viviendas, ya ha frenado la puesta en marcha de nuevos desarrollos que serían fundamentales para ampliar la oferta de alquiler , afirmó.
La disposición central del proyecto de ley obliga a los promotores a vender, en un plazo máximo de siete años después de finalizar la construcción, todas las viviendas edificadas con fines exclusivamente de alquiler. Esta cláusula busca limitar la expansión de los propietarios institucionales y encaminar el mercado hacia la venta a familias, pero ya está generando cambios profundos en la cadena de valor inmobiliaria y dificultando el acceso a nuevos financiamientos.
Los desarrolladores argumentan que este requerimiento elimina el incentivo principal para invertir en proyectos de alquiler, y muchos prestamistas han decidido no participar en el sector mientras la incertidumbre persista. Terra Lane, por ejemplo, suspendió dos proyectos en Arizona y Texas, que sumaban 300 viviendas unifamiliares, debido a las condiciones restrictivas impuestas por el Senado. Además, otros cinco desarrollos potenciales han sido descartados por la compañía.
Empresas del sector afirman que la posible nueva legislación no solo afecta el ritmo de aperturas, sino la supervivencia misma de un modelo empresarial. La Terra declaró a Inclusive Abundance que la situación está llevando a la quiebra a la industria , ya que el financiamiento, la construcción y la venta de viviendas individuales requieren un esquema completamente diferente al modelo de alquiler.
Kelly Whiteley, directora ejecutiva de Hancock Builders, una firma reconocida en construcción residencial, advirtió a Up for Growth que, si no se resuelve la situación en los próximos seis meses, la empresa tendrá que idear una estrategia comercial completamente nueva.
Algunos desarrolladores ya han comenzado a transformar complejos de viviendas para alquiler en unidades a la venta, lo que termina facilitando el acceso solo a aquellas familias capaces de afrontar los precios actuales, dejando excluidas a las familias con presupuestos más limitados. La conversión de estos desarrollos genera costos elevados. Whiteley explicó que, para adaptar inmuebles destinados a multifamiliares en lotes individuales, habría que excavar las calles , debido a los requerimientos técnicos como cableado y distribución de servicios públicos.
El proyecto de ley, promovido por el senador republicano Tim Scott y la senadora demócrata Elizabeth Warren, forma parte de una estrategia mayor para frenar la compra masiva de viviendas unifamiliares por inversores institucionales, una práctica que, según sus defensores, dificulta la competencia de compradores particulares en ciudades como Atlanta y Phoenix.
Si bien estas empresas poseen una pequeña fracción del parque total inmobiliario, su concentración puede afectar los mercados locales. En contraste, el paquete legislativo sobre vivienda ya fue aprobado en febrero por la Cámara de Representantes sin ninguna prohibición para la compra de viviendas unifamiliares por parte de inversores.
Un grupo de 76 legisladores, tanto demócratas como republicanos, ha firmado una carta dirigida al presidente de la Cámara, Mike Johnson, y al líder de la minoría, Hakeem Jeffries, para exigir la eliminación o revisión sustancial de la cláusula de venta obligatoria en 7 años, según documentos recogidos por Up for Growth.
El sector de la construcción para alquiler ha ganado peso durante la última década como alternativa para familias que no acceden a la compra de vivienda propia. Terrenos baldíos y obras paralizadas ya son una realidad mientras continúa la discusión parlamentaria.
Los impulsores de la ley argumentan que estas urbanizaciones excluyen la vivienda para la compra individual y concentran la propiedad en pocos actores. Por su parte, los promotores afirman que sus desarrollos representan la única opción asequible en vecindarios con buenas escuelas y servicios.
Si el Congreso no alcanza un acuerdo, la reconversión a modelos de venta podría desplazar a inquilinos, mientras que el desvío de inversiones ya está redirigiendo fondos originalmente destinados a viviendas de alquiler hacia la construcción de centros de datos, evidenciando un cambio significativo en las prioridades de inversión en el sector inmobiliario.
