El mercado de compraventa de usados en la Ciudad de Buenos Aires experimenta una transformación significativa, caracterizada por un aumento en la oferta y una creciente importancia de la negociación entre compradores y vendedores. El valor real de las propiedades se convierte en el factor determinante, obligando a los propietarios a aceptar tasaciones que reflejen la demanda actual para concretar ventas en un tiempo razonable.
El stock de departamentos en venta en CABA se aproxima a las 80.000 unidades, un número que, sumado a casas, PH y otros inmuebles, supera las 110.000 propiedades publicadas. Esta expansión de la oferta se interpreta como una respuesta de propietarios que, tras años de postergación, buscan aprovechar una posible ventana de oportunidad para cerrar operaciones.
Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, señala un punto de inflexión: Por primera vez en varios años está aumentando la oferta y bajando la demanda a la vez . El stock total ha crecido entre un 5% y un 10%, mientras que la cantidad de operaciones ha disminuido cerca de un 20% interanual. Esta combinación de factores está impactando en los precios de cierre, aunque no necesariamente en los valores de lista. Las dos combinadas hacen que los precios de cierre bajen y eso podría o no indicar que los valores de lista bajen, pero sí, ahora están bajando un poco , agrega Magnin.
El incremento de la oferta responde a una confluencia de factores, incluyendo propietarios que demoraron decisiones de venta y una demanda más cautelosa que prolonga los tiempos de absorción. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, destaca que la oferta actual es un 86% superior a la observada durante la administración Macri, un crecimiento impulsado inicialmente por el crédito hipotecario, cuyo dinamismo posterior se ha atenuado.
La falta de acceso al crédito hipotecario ha modificado la lógica del mercado, intensificando la negociación de precios por parte de los compradores. Achával explica: La demanda sin crédito hipotecario pone mucho más foco en la negociación de precios . A esto se suma la limitación impuesta por los salarios en la capacidad de los compradores para validar aumentos de precios.
Magnin enfatiza la importancia del ingreso en dólares de la clase media como el principal impulsor de los precios: el principal driver de precios es el sueldo en dólares de la clase media. Si eso no mejora, es difícil sostener subas en el corto plazo . La demanda, aunque no desaparece, adopta un enfoque más analítico y menos impulsivo, priorizando el valor real de cierre.
Jimena Maderna, titular de Maderna Inmobiliaria, describe el escenario como una etapa de orden y reacomodamiento, donde los ajustes en los portales inmobiliarios son selectivos en lugar de generalizados. Las propiedades que quedaron fuera de mercado ajustan entre un 3% y un 8% para volver a posicionarse , explica. La diferencia entre el precio publicado y el precio de cierre es crucial: Hoy las operaciones se concretan entre un 4% y un 6% por debajo del precio publicado. Esa diferencia define el valor real .
La sobreoferta expone rápidamente a las unidades mal tasadas, ya que los compradores no validan expectativas, sino que se enfocan en el precio. Maderna amplía: El comprador no convalida expectativas, convalida precio .
El mercado no es homogéneo, presentando variaciones según la zona. Maderna identifica tres escenarios: áreas con valores de ingreso más bajos que registran subas moderadas (1% al 2% mensual), zonas con menor demanda que experimentan caídas de hasta el 5% anual, y sectores más consolidados que logran sostener precios, aunque con mayor exigencia en calidad y estrategia comercial. Magnin añade que en algunos barrios la falta de operaciones dificulta la determinación de precios de referencia.
El crédito hipotecario juega un papel central en la dinámica del mercado. Su retracción explica en gran medida la desaceleración actual. Magnin señala: hoy estamos con muchísimo menos crédito hipotecario que el año pasado y eso genera menos demanda porque cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas . Sin embargo, observa un cambio incipiente: Empieza a verse competencia entre bancos para captar clientes, algo que no pasaba hace años . Si esta tendencia se consolida, podría tener un impacto positivo en el mediano plazo. Primero tiene que activarse el crédito, después sube la demanda y recién ahí se mueven los precios , continúa.
Achával coincide en que el regreso del crédito es clave para un año dinámico en 2025, aunque anticipa que será un proceso gradual, dependiente de la inflación y la baja del riesgo país. Las recientes medidas del Banco Central, como la reducción de encajes y tasas, se consideran un paso en la dirección correcta. Maderna resume el efecto: El crédito no solo impulsa operaciones, ordena el mercado. Sin crédito hay mercado, pero es más lento y más negociado .
En el contexto actual, el precio real se define por el cierre y no por la publicación, y la negociación se ha convertido en una parte estructural del proceso. Los rangos de operaciones reflejan esta lógica, con valores promedio que varían según la ubicación y las características de la propiedad.
El tiempo de venta también refleja el ajuste. Maderna acota: "Las propiedades bien tasadas se comercializan entre 60 y 90 días, mientras que aquellas fuera de valor pueden superar los 120 días o requerir rebajas adicionales".
Los datos de Reporte Inmobiliario muestran una mayor estabilidad en los valores por metro cuadrado, después de varios años de correcciones. La serie evidencia un desplazamiento dentro de un rango acotado desde mediados de 2025, sin variaciones bruscas, lo que indica que el mercado ha internalizado los ajustes previos y transita una fase más estable, con menor incidencia del crédito hipotecario en el volumen de operaciones.
Este comportamiento confirma el cambio de etapa, caracterizado por menos euforia, mayor racionalidad y un mayor peso de las variables macroeconómicas en la toma de decisiones. La mayor oferta, la menor demanda y la caída del crédito configuran un escenario donde la selectividad domina, el margen de negociación se amplía y la información precisa adquiere un valor fundamental.
Achával subraya la necesidad de que el mercado absorba el excedente para recuperar dinamismo. Magnin advierte sobre el peso del ingreso real en la capacidad de compra. Maderna pone el foco en la coherencia entre precio y valor. En conjunto, el mercado muestra un proceso de orden, donde los carteles de bajó su precio dejan de ser una excepción y pasan a formar parte del nuevo equilibrio.
Maderna concluye que la clave actual no pasa por esperar subas, sino por interpretar el valor real de cada propiedad: Hoy el mercado valida precio, no expectativa .
