Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registraron una aceleración notable en febrero, con un aumento del 3,5% en los nuevos contratos, marcando un cambio de tendencia tras un cierre de 2025 con incrementos más moderados. Este dato, revelador de un mercado en constante movimiento, pone en alerta a inquilinos y propietarios por igual, anticipando un escenario de mayor tensión en los próximos meses.
El incremento interanual es aún más significativo, alcanzando un 34,8%, superando tanto la inflación acumulada hasta enero (32,4%) como el ajuste del Índice de Costos de la Construcción (ICL) del mismo mes (33,9%). Esta brecha creciente indica que los alquileres están escalando a un ritmo superior al de la economía en general, erosionando el poder adquisitivo de los inquilinos y generando incertidumbre en el mercado.
La disparidad entre las diferentes tipologías de propiedades es cada vez más pronunciada. Mientras que la diferencia de precio entre un monoambiente (promedio de $680.000) y un dos ambientes (promedio de $790.801) se sitúa en un 16%, la brecha se amplía considerablemente al comparar un dos ambientes con un tres ambientes, que alcanzan un promedio de $1.060.751, representando un aumento del 34%. Esta situación refleja una creciente segmentación del mercado, donde las propiedades más grandes y mejor ubicadas se vuelven cada vez más inaccesibles para una parte importante de la población.
El análisis por zonas revela marcadas diferencias en la evolución de los precios. Los barrios que experimentaron las mayores subas interanuales son: Villa Crespo (44,3%), Palermo (43,4%) y Almagro (42,8%). Estos barrios, caracterizados por su alta demanda y su atractivo para jóvenes profesionales y familias, se han convertido en los principales impulsores del aumento generalizado de los alquileres.
En el extremo opuesto, los barrios que mostraron un aumento menor son: San Telmo (24,8%), Constitución (25,9%) y Parque Patricios (26,3%). Estas zonas, tradicionalmente más accesibles, siguen ofreciendo opciones más económicas, aunque también están experimentando un incremento en los precios, aunque a un ritmo más lento.
En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero se consolida como el barrio más caro, con un valor promedio de $1.322.428, superando ampliamente la línea del millón de pesos. Le siguen, con precios significativamente inferiores (aproximadamente 33% menos), Recoleta, Belgrano y Núñez.
Por otro lado, los barrios con los alquileres de dos ambientes más bajos son: Lugano, Villa Lugano y Flores, con valores que oscilan entre $600.000 y $700.000, representando una diferencia de más de $600.000 con respecto a Puerto Madero. La disparidad entre el barrio más caro y el más barato es abismal, alcanzando un 105,6%, lo que evidencia la profunda desigualdad en el acceso a la vivienda en la ciudad.
La oferta de alquileres ha experimentado una evolución compleja en los últimos años. Tras una disminución sostenida desde la pandemia, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023, se produjo un punto de inflexión en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. Esta medida, que flexibilizó las condiciones de los contratos, incentivó a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler, lo que resultó en un aumento del 62% en la oferta.
Sin embargo, este crecimiento se moderó en los meses siguientes, y en enero de 2026 la oferta volvió a caer un 7,7% mensual, tendencia que se acentuó en febrero con una disminución del 6,1%. A pesar de estas fluctuaciones, el volumen actual de oferta es 2,7 veces superior al registrado en el mínimo de febrero de 2023, lo que indica que, si bien la oferta se ha estabilizado, sigue siendo relativamente abundante.
La relación entre el alquiler y el precio de la propiedad se ubica actualmente en 5,33% bruto anual. Según Leandro Molina, director de Zonaprop, se necesitan 18,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 2,3% más de lo que se requería hace un año. Este dato revela que la inversión en propiedades para alquiler se ha vuelto menos atractiva, lo que podría desalentar a los propietarios a poner sus propiedades en el mercado y contribuir a una mayor escasez de oferta.
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son: Villa Crespo, Palermo y Almagro, debido a su alta demanda y su potencial de revalorización. En contraste, los barrios con los alquileres más caros, como Puerto Madero, Recoleta y Belgrano, son también los de menor rentabilidad, lo que los hace menos atractivos para los inversores.
El panorama actual del mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires es complejo y desafiante. La aceleración de los precios, la creciente disparidad entre las diferentes tipologías de propiedades y la incertidumbre en torno a la oferta y la rentabilidad de la inversión plantean importantes desafíos para inquilinos, propietarios e inversores. La evolución de este mercado en los próximos meses dependerá de una serie de factores, como la inflación, las políticas gubernamentales y la evolución de la economía en general.
