El mercado logístico brasileño continúa mostrando indicadores sólidos, con el estado de S o Paulo destacando como el principal motor, concentrando aproximadamente la mitad de todo el stock nacional de almacenes. Según Fernando Didziakas, socio fundador y director de Buildings, la dinámica del estado refleja de cerca el comportamiento del país en su conjunto.
S o Paulo representa básicamente la mitad del stock existente en Brasil, y la tasa de vacancia acompaña este movimiento, actualmente en torno al 6,5% , afirmó Didziakas durante su participación en Liga de FIIs, el programa semanal de InfoMoney. En el mismo período, la absorción líquida a nivel nacional gira en torno a 1 millón de metros cuadrados, con el estado de S o Paulo contribuyendo con aproximadamente 450 mil m de nuevas locaciones.
Dentro de este escenario, el análisis por ubicación adquiere una relevancia crucial. Las regiones dentro del llamado raio 15 áreas ubicadas a hasta 15 kilómetros del centro de la capital siguen siendo las más demandadas en el mercado logístico.
Todo inversor ya ha oído hablar del raio 15, es donde todo sucede , enfatizó Didziakas. Sin embargo, al ampliar la perspectiva al raio de hasta 30 kilómetros, se pueden identificar diferencias significativas entre los polos logísticos.
La distribución geográfica revela cinco grandes clusters: salida oeste (Osasco, Barueri y Castelo Branco), salida este (Guarulhos y Arujá), salida sur (Cotia, Embu y región), ABCD paulista y el eje de Cajamar.
A pesar de que todas las regiones presentan baja vacancia y valorización de precios, existen diferencias notables en su desempeño. Todos están bien posicionados, con baja vacancia y precios en aumento, pero hay regiones que rinden mejor , puntualizó el especialista.
Entre ellas, la salida este especialmente Guarulhos y Arujá se consolida como el principal polo de expansión logística del país. La región concentra alrededor de 3,6 millones de metros cuadrados de stock, con una tasa de vacancia en torno al 6% y precios medios superiores al promedio del mercado.
Allí ya existen activos con alquileres superiores a R$ 50, R$ 60 e incluso más de R$ 100 por metro cuadrado , afirmó Didziakas.
Otro factor diferenciador es el volumen de nuevos proyectos. La región cuenta con aproximadamente 750 mil m en construcción, lo que representa cerca del 10% de toda la actividad logística nacional. Es, en nuestra visión, la mayor locomotora de la logística en Brasil , declaró.
Invertir en activos logísticos dentro del raio de hasta 30 kilómetros de S o Paulo ya coloca al inversor en una posición privilegiada. Pero, si puede elegir, la salida este tiende a capturar el mayor crecimiento y los mejores precios en los próximos ciclos , añadió Didziakas.
Para Didziakas, los fondos inmobiliarios pueden crecer adquiriendo activos ya construidos, pero esto reduce el potencial de ganancia de valor, ya que los inmuebles con buen rendimiento tienden a negociarse a precios elevados.
El fondo comprará pagando el precio de mercado, con todo el costo de desarrollo ya incluido , explicó.
Ante este contexto, una alternativa está ganando terreno: los fondos de desarrollo.
Ellos tienen lo mejor de ambos mundos. Compran el terreno, desarrollan el activo y capturan tanto la valorización como la renta , señaló.
Sin embargo, esta estrategia exige un cambio de mentalidad por parte del inversor. El cotista necesita tener más apetito para permanecer un período sin rendimiento, porque no hay alquiler durante el desarrollo , advirtió.
Didziakas explicó que este movimiento está directamente relacionado con la evolución del mercado.
Cuando el inversor comprenda mejor el ciclo inmobiliario, se dará cuenta de que, a veces, tener paciencia a corto plazo puede generar mucho más valor a largo plazo , concluyó.
La creciente demanda en la región este de S o Paulo, especialmente en Guarulhos y Arujá, se debe a su estratégica ubicación, infraestructura de transporte y acceso a importantes centros de consumo. La concentración de nuevos proyectos en esta área indica una fuerte confianza en su potencial de crecimiento futuro.
Los fondos de desarrollo, al permitir la captura tanto de la valorización del activo como de la renta generada por el alquiler, se presentan como una opción atractiva para los inversores que buscan maximizar sus retornos a largo plazo. Sin embargo, es fundamental que los inversores comprendan los riesgos asociados a esta estrategia, como la falta de ingresos durante el período de construcción.
La evolución del mercado logístico brasileño, impulsada por el crecimiento del comercio electrónico y la necesidad de optimizar las cadenas de suministro, presenta oportunidades significativas para los inversores. La clave del éxito radica en la identificación de las regiones con mayor potencial de crecimiento y la adopción de estrategias de inversión adecuadas a los objetivos y perfil de riesgo de cada inversor. La información proporcionada por expertos como Fernando Didziakas es fundamental para tomar decisiones informadas y aprovechar al máximo las oportunidades que ofrece este mercado en constante evolución.
