El mercado inmobiliario argentino navega en aguas turbulentas, un delicado equilibrio de “expectativa contenida” que define el panorama actual. Los analistas del sector coinciden en que 2025 será un año de transición, y los números lo confirman: un desempeño notable en la entrega de créditos hipotecarios, pero con señales de enfriamiento y un acceso cada vez más restringido para la clase media.
En el último año, se estima que se otorgaron 44.305 créditos hipotecarios, posicionando a 2025 como el cuarto mejor año desde 2004, superado únicamente por los picos históricos de 2017, 2018 y 2007. Diego Cazes, director de LJ Ramos, calificó el año con un “6,5 sobre 10”, reflejando un progreso significativo, aunque aún lejos de los niveles más altos.
El Banco Central, a través de datos procesados por Empiria, revela que se desembolsaron US$3300 millones en 2025, el mejor registro desde 2018. Sin embargo, esta cifra aún se encuentra por debajo del pico precrisis, cuando el volumen superaba los US$5000 millones anuales. El economista Federico González Rouco advierte sobre señales de enfriamiento hacia el cierre del año, con una caída interanual del 6% en los otorgamientos de enero, alcanzando los US$189 millones, por debajo de los niveles de octubre.
La ciudad de Buenos Aires se destaca como un motor clave del mercado, con un total de 69.461 escrituras firmadas en 2025, un aumento del 26,8% en comparación con 2024. Este volumen de operaciones sitúa al año pasado como el quinto mejor de los últimos 27 años, con casi 14.000 operaciones realizadas con hipoteca, representando cerca del 20% del total.
Sin embargo, la euforia inicial se vio atenuada hacia finales de 2025, cuando las entidades bancarias comenzaron a subir las tasas de interés y ajustar los requisitos de acceso al crédito. La expectativa de una baja de tasas tras las elecciones de octubre no se materializó, sino que se produjo un aumento generalizado. Cinco bancos elevaron sus tasas: Banco Municipal de Rosario (de 3% a 4,2%), Brubank (de 10% a 12%), Banco Nación (de 4,5% a 6%), Banco de Corrientes (de 5% a 12% para clientes) y Banco Ciudad (del 9,9 al 12,5%). BBVA e ICBC fueron excepciones, reduciendo sus tasas.
La consecuencia directa de esta situación es un aumento en las condiciones de acceso al crédito, con más oferta que en años anteriores, pero con requisitos más exigentes. La tasa promedio de las entidades públicas ronda el 9%, mientras que las privadas alcanzan el 12,7%. La mayoría de las entidades privadas mantienen tasas por encima del 10%, lo que eleva la relación cuota-ingreso y dificulta la calificación crediticia para una parte importante de la clase media que había comenzado a mostrar interés en el mercado.
Un problema estructural subyacente agrava la situación: la falta de un mercado desarrollado de securitización hipotecaria. Esta carencia impide a los bancos vender cartera y liberar capital, exponiéndolos al descalce de plazos. Ante esta limitación de liquidez, la reacción de los bancos ha sido aumentar las tasas para frenar el ritmo de aprobación de créditos.
En paralelo, los precios de las propiedades muestran una dinámica diferenciada. En la Ciudad de Buenos Aires, los valores de publicación aumentaron un promedio del 5,39% en el último año, con un mayor impulso en los departamentos en pozo (9,13%) y a estrenar (5,48%), mientras que los usados apenas avanzaron un 2,89%, según datos de Zonaprop.
Los brokers inmobiliarios hablan de “subas selectivas y moderadas”, con muchas propiedades en un “piso técnico” que limita nuevas bajas. Fabián Narvaez, de Narvaez Inmobiliaria, señala que “las propiedades están baratas en la Argentina”, y Diego Cazes, de LJ Ramos, advierte que el “factor determinante será el crédito hipotecario”. Si los préstamos se otorgan “en buena escala”, los precios subirán inevitablemente, movilizando el mercado; de lo contrario, el avance será lento y muy selectivo. Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, justifica esta visión argumentando que los precios siguen “baratos en términos históricos”.
En este contexto de incertidumbre, han surgido tres señales que podrían brindar un pequeño respiro al sistema hipotecario.
El BBVA ha reducido su tasa al 7,5% para quienes cobran su sueldo en la entidad, una tasa por debajo del 10% en un mercado acostumbrado a subas. Además, ha flexibilizado el ingreso mínimo exigido, pasando de un requisito de $5 millones a un ingreso equivalente a cuatro salarios mínimos, que actualmente se ubican en $1.387.200. Esta medida abre la puerta a un universo más amplio de potenciales compradores que antes quedaban excluidos del sistema. La línea de financiamiento cubre hasta el 80% del valor de la vivienda, con plazos de hasta 30 años y un monto mínimo de $20 millones.
El ICBC también ha bajado su tasa, del 14% al 12% en general y del 13% al 11% para clientes con plan sueldo, exigiendo un ingreso mínimo de $1.100.000.
La reaparición del Banco Ciudad, tras una pausa de más de cuatro meses, también reordena el mapa. La entidad ha reactivado sus líneas de préstamo con tasas más altas que las previas, pero se posiciona como una opción competitiva en la Ciudad de Buenos Aires. Para el público general, la tasa de interés se ubica en torno al 12,5%, mientras que para microcentro y zonas del sur de la capital porteña, se reduce al 9%.
Además, el Banco Nación ha concretado la primera hipoteca 100% digital del país en 30 días, un plazo significativamente inferior al promedio de 100 días del proceso tradicional. Esta modernización, a través de su programa “+ Hogares con BNA”, busca simplificar la experiencia de los usuarios y aumentar la accesibilidad al crédito.
Estas novedades, si bien positivas, se enmarcan en un panorama complejo y desafiante. Gabriela Goldszer, de Ocampo Propiedades, destaca la necesidad de “previsibilidad”, estabilidad macroeconómica, inflación en descenso y un clima de confianza para reactivar el mercado inmobiliario.
Fabián Achaval remarca la urgencia de “destrabar” la dinámica de los créditos hipotecarios y la potencial inyección de liquidez que podría significar una baja de encajes bancarios. Mateo García, de Toribio Achával, coincide, sumando la estabilidad macroeconómica y la reducción de costos de transacción.
Federico González Rouco anticipa que los primeros meses de 2026 estarán “planchados en crédito”, con una mejora recién en la segunda mitad del año, siempre que el fondeo de los bancos se normalice. La clave reside en si el crédito, la “gran esperanza y la mayor incertidumbre” para el sector, logra inyectar la liquidez necesaria para el “efecto rebote” que espera Soledad Balayán, de Maure Propiedades, donde “si la perspectiva mejora y bajan las tasas, el sector reaccionará rápido”.
En definitiva, las recientes decisiones de las entidades bancarias son señales alentadoras, pero insuficientes por sí solas para desatar un reacomodamiento en el sector. El futuro del mercado inmobiliario argentino dependerá de la capacidad del gobierno para estabilizar la economía y generar un clima de confianza que impulse la inversión y el acceso al crédito.
