El costo de construcción en Argentina ha aumentado un 105% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, lo que ha generado importantes desafíos para el sector inmobiliario. Los desarrolladores se han visto obligados a adaptar sus modelos de negocio y estrategias para navegar este nuevo escenario.
Según los últimos datos, el costo de construcción medido en dólares aumentó 4,7% en noviembre respecto a octubre, y se ubica actualmente tres veces por encima del mínimo registrado en octubre de 2020. Esta escalada de precios ha impactado directamente en las cuotas que pagan los inversores que compran departamentos en pozo, obligando a los desarrolladores a "surfear momentos de menor liquidez" por la dilatación de los pagos.
"Construir cuesta tres veces lo que costaba en octubre 2020 (mínimo de la serie) y un 33% por arriba del promedio 2012-2024", afirma Leandro Molina, director de Zonaprop, la plataforma que relevó esos números.
Ante este escenario, los desarrolladores han tenido que ajustar sus estrategias y modelos de negocio. Algunos, como Carlos Spina, socio de Argencons, se muestran optimistas y han decidido avanzar en la compra de nuevos terrenos, confiados en que el costo de construcción se irá aquietando al ritmo de la inflación, que ronda el 2% mensual.
"Son los últimos resabios de índices muy altos. Ahora la dinámica de la oferta y la demanda acomodará los precios hacia abajo", adelanta Gerardo Azcuy, director de la desarrolladora homónima, quien estima que los precios de venta de las unidades nuevas y en pozo tendrán un aumento paulatino del 8% para 2026.
Sin embargo, otros, como Issel Kiperszmid, CEO de DYPSA Group, reconocen que tras las elecciones de octubre hubo un fuerte cambio positivo de las expectativas, pero esperan una relativa estabilidad en los costos, con stocks de insumos importados y plantas argentinas con capacidad ociosa.
La clave, según los expertos, pasa por la eficiencia y la innovación. "Nos tenemos que acostumbrar a estos números", insiste Azcuy, quien coincide en que un costo alto en dólares y en pesos comprime los márgenes del negocio. En este contexto, las empresas del sector han tenido que mirar hacia adentro, cuidar costos y eficiencia para ser competitivos.
Uno de los principales desafíos que enfrentan los desarrolladores es la dilatación de los permisos de obra, lo que genera un "costo del lucro cesante" por la inmovilización de capital desde la compra del terreno hasta el inicio de la construcción. Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) se propone adoptar un cambio estructural similar al de varios países desarrollados, que se apoyan en el principio de la Declaración Responsable del profesional a cargo para habilitar el inicio de obra.
En este nuevo escenario, los desarrolladores también han tenido que ajustar sus propuestas y enfocar en la eficiencia, la innovación y la coherencia estratégica. Algunas empresas, como Felanix y Saltum, han implementado tecnologías y metodologías más precisas para controlar costos y acortar plazos de obra, logrando ahorros de hasta el 8% sobre el presupuesto inicial.
Mientras tanto, el mercado espera con ansias la reactivación del crédito hipotecario, que podría funcionar como un impulso clave para el sector. Desde la CEDU, se propone que el sistema previsional sea el vehículo que permita comenzar a absorber la descarga de créditos hipotecarios por parte de sus originadores, generando así más fluidez en el mercado a través de securitizaciones.
En resumen, el sector de la construcción en Argentina enfrenta importantes desafíos, pero los desarrolladores han demostrado su capacidad de adaptación, implementando estrategias innovadoras y eficientes para navegar este nuevo escenario de costos elevados. La reactivación del crédito hipotecario y la agilización de los permisos de obra serán claves para impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario en los próximos años.
