La vivienda seguirá siendo uno de los principales problemas en 2026, según los expertos consultados por RTVE.es. Tras un año de récord en 2025, con cifras que no se veían desde la antesala de la burbuja inmobiliaria, la falta de oferta seguirá tirando de los precios al alza, aunque no lo harán tanto como este año.
Los analistas prevén que la subida de precios quedará por debajo del doble dígito, ante un posible endurecimiento de la política monetaria y la falta de capacidad de compra de las familias, mermada por los altos costes del sector. "Creemos que no va a ser posible otro año más con unos crecimientos en la compraventa a los niveles que hemos tenido este año", señala el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González.
En 2025 se superaron todas las expectativas. En el tercer trimestre, el precio de la vivienda libre acentuó su subida hasta el 12,1% interanual, alcanzando los 2.153,4 euros/m2, el mayor importe registrado en la historia. Todas las comunidades y capitales de provincia se han sumado a esta subida generalizada, con más de la mitad creciendo a doble dígito.
También se han alcanzado cifras no vistas en varias décadas en la compraventa de vivienda, con más de 700.000 operaciones, un 10% por encima del ejercicio anterior. Aunque hay una porción significativa de inversores, los jóvenes siguen siendo los grandes ausentes del mercado de compra.
De cara a 2026, el mercado espera que la compraventa de vivienda siga subiendo, pese a que la escasez seguirá dificultando encontrar una vivienda y elevará la competitividad. Según pisos.com, el número de operaciones crecerá un 4,9%, hasta las 744.000.
La oferta seguirá siendo la clave: "Si el ritmo de producción no aumenta, el mercado seguirá moviéndose en un rango de actividad estable pero tensionado, lejos de un ciclo expansivo, pero también de un escenario de corrección", apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Esto repercutirá en los precios, que se prevé alcancen nuevos máximos históricos, aunque las subidas no serán tan abultadas como en 2025, con incrementos del 3-4% en media, según el presidente de la Asociación Hipotecaria Española.
Los tipos de interés han actuado como un "dique de contención" en los precios. El ciclo bajista iniciado por el BCE en 2024 se mantuvo en 2025, dejando el tipo de referencia en el 2%, lo que ha permitido al mercado hipotecario español situarse como uno de los más competitivos de Europa. Sin embargo, en los últimos meses se han registrado ligeros repuntes, lo que unido a un posible fin del ciclo de recortes, dejará las hipotecas un poco más caras en 2026.
En este escenario, la hipoteca a tipo fijo continuará siendo la opción preferida entre los compradores. Además, no se acelerará tanto la firma de hipotecas como el pasado ejercicio, cuando se espera que se superen las 496.000 rúbricas, un 16% más que el año anterior. "De cara a 2026, es posible que el boom hipotecario se relaje, con 528.000 hipotecas, un 6,4% más que este año", explica Ferrant Font.
Por otro lado, el alquiler seguirá cerrando el año en máximos históricos y no se prevé que la situación mejore en 2026, cuando esperan un avance cercano al 7% interanual. "El acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío. Jóvenes y familias con menos recursos son los más perjudicados", apunta María Matos, directora de estudios de Fotocasa.
Aunque los expertos rechazan que se vaya a replicar una burbuja inmobiliaria como la que explotó en España tras la crisis financiera, la situación de la vivienda se sitúa como una de las principales fuentes de riesgo para la economía española, según los últimos informes de la Comisión Europea y el Banco de España.
