El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS) ha detallado el funcionamiento de su sistema de valoración de bienes raíces, subrayando que el valor de avalúo de las propiedades que llegan a remate se determina estrictamente mediante peritajes técnicos. Este procedimiento es fundamental para establecer el precio base de los inmuebles, asegurando que el proceso de venta sea transparente y esté ajustado a la realidad del mercado inmobiliario.
La incorporación de estos bienes al proceso de remate ocurre como consecuencia de procesos de coactiva. Estas acciones legales se derivan de créditos hipotecarios que han caído en mora, lo que lleva a la entidad a ejecutar la garantía inmobiliaria para recuperar los fondos. Una vez que el inmueble ingresa en esta etapa, el avalúo pericial se convierte en el eje central, funcionando como el punto de partida indispensable para fijar el precio inicial de venta, especialmente durante el primer señalamiento del proceso de subasta pública.
Para evitar cualquier tipo de discrecionalidad, el BIESS ha establecido que la valoración de los inmuebles no se realiza de forma arbitraria. La institución se apoya en la intervención de peritos valuadores externos o técnicos debidamente calificados. Estos profesionales son los encargados de llevar a cabo inspecciones físicas detalladas y análisis exhaustivos de cada propiedad, garantizando que el precio base no sea una cifra al azar, sino el resultado de un estudio técnico profesional.
Dentro de los criterios técnicos que aplican los peritos para determinar el valor aproximado de mercado, se destacan diversos factores críticos. Entre ellos se encuentra la ubicación geográfica del inmueble y el análisis del entorno urbano, elementos que influyen directamente en la plusvalía. Asimismo, se evalúa minuciosamente el estado de conservación de la estructura, el tamaño total del inmueble, la distribución de sus espacios internos y, fundamentalmente, las condiciones actuales del mercado inmobiliario en la zona correspondiente.
Con el objetivo de mantener la calidad y la vigencia de estas tasaciones, el BIESS no trabaja con una estructura estática, sino que mantiene registros activos y lanza convocatorias periódicas para integrar a nuevos peritos valuadores. Este mecanismo de actualización constante asegura que las valoraciones técnicas sigan los estándares actuales y reflejen fielmente el valor real de los activos en el momento de su oferta.
Una vez que el peritaje técnico finaliza y se define el valor de avalúo, esta cifra se establece como la referencia oficial para el precio base del remate. En el marco de los procesos de coactiva, el BIESS pone a disposición del público general estas propiedades embargadas. El sistema de adquisición se basa en subastas públicas, donde los ciudadanos interesados pueden presentar ofertas competitivas que deben basarse en el valor previamente establecido por los técnicos.
Es importante señalar que, dependiendo de las condiciones específicas del proceso y del señalamiento del remate, algunos inmuebles podrían ser ofertados con descuentos respecto al avalúo inicial. Esta flexibilidad está regulada y depende estrictamente de la etapa en la que se encuentre la subasta.
Todo este engranaje operativo está estrictamente regulado por la normativa del sector público ecuatoriano. La ley obliga a las entidades estatales a fijar un valor base mediante un avalúo técnico antes de proceder a cualquier subasta. Este marco legal tiene como propósito principal garantizar la transparencia en la enajenación de bienes públicos o administrados por el Estado, evitando que los precios se fijen de manera discrecional y asegurando que todos los postores participen en condiciones claras y equitativas.
Los remates organizados por el BIESS incluyen una variedad de activos que provienen de créditos hipotecarios en mora, después de que la institución ha agotado todas las instancias de cobro administrativo. Entre los bienes ofertados se encuentran casas, departamentos y terrenos. Para facilitar el proceso, el BIESS pone a disposición de los ciudadanos plataformas oficiales donde se puede acceder a información detallada de cada propiedad, incluyendo su ubicación exacta, sus características físicas y el valor del avalúo técnico, permitiendo que los interesados realicen una puja informada.
