La expansión de la movilidad eléctrica en Argentina ha comenzado a poner de manifiesto un problema crítico que hasta hace pocos años era prácticamente inexistente en el mercado inmobiliario: la falta de infraestructura eléctrica adecuada en los edificios residenciales para abastecer cargadores en las cocheras. Si bien estos dispositivos han empezado a aparecer en inmuebles de categoría premium, especialistas advierten que una gran cantidad de edificios no poseen la capacidad técnica para soportar varios puntos de carga simultáneos.
Este fenómeno, aunque se encuentra en sus etapas iniciales, ya está detonando intensas discusiones técnicas, legales y económicas dentro de los consorcios. Los propietarios que adquieren un vehículo eléctrico a menudo asumen que cargarlo en su cochera será un proceso simple, pero se encuentran con obstáculos como tableros obsoletos, falta de potencia eléctrica, cableados antiguos y una ausencia total de previsión para consumos sostenidos en el tiempo.
Uno de los puntos más impactantes es el costo económico imprevisto. Además de la inversión en el vehículo, los propietarios pueden enfrentar gastos considerables para adaptar la instalación eléctrica del edificio. Según cálculos de expertos, dependiendo de la antigüedad del inmueble y la magnitud de la obra, los valores pueden oscilar desde unos pocos miles de dólares hasta cifras cercanas a los 40.000 dólares, especialmente en complejos habitacionales que cuenten con más de 40 plazas de estacionamiento.
Ramiro Lañin, fundador de Puntoev.com.ar, detalla que un proyecto llave en mano para un caso simple puede iniciar en torno a los 1.500 dólares, pero puede superar los 4.000 dólares si la obra requiere adecuaciones en el tablero del consorcio, obra civil o la ampliación del medidor. No obstante, cuando la demanda aumenta y varios vecinos deciden instalar cargadores, los costos se disparan debido a la necesidad de implementar sistemas inteligentes de distribución de carga, nuevos tendidos eléctricos, refuerzos en la puesta a tierra y cambios de potencia.
La dificultad es mayor en edificios construidos mucho antes de la era de la movilidad eléctrica, ya que sus cocheras fueron diseñadas únicamente para iluminación básica y consumos menores. David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, advierte que es fundamental verificar con un electricista matriculado la seguridad de la instalación antes de proceder. Loisi señala que los cableados obsoletos no soportan consumos elevados durante varias horas consecutivas, lo que conlleva un alto riesgo de incendio si la instalación no está preparada.
Técnicamente, un cargador eléctrico puede demandar consumos sostenidos de entre 7 y 22 kW, cifras muy superiores a lo previsto originalmente. Matías Stul, de PKS Desarrollos, subraya que el verdadero desafío no es la instalación del cargador en sí, sino garantizar que el edificio soporte el uso simultáneo de varios vehículos. Stul menciona que muchos inmuebles presentan medidores insuficientes y tableros subdimensionados, subestimando que estos dispositivos funcionan durante horas seguidas con consumos muy altos.
En el plano legal y administrativo, la situación es igualmente compleja. Loisi explica que cualquier obra de este tipo debe aprobarse en asamblea, ya que se considera una mejora sobre espacios comunes. Si el beneficio es general para el edificio, basta con una mayoría; sin embargo, si el cargador favorece exclusivamente a un solo propietario, se requiere la unanimidad del consorcio.
Otro punto crítico es la medición del consumo. Para evitar que el costo eléctrico se distribuya entre todos los propietarios a través de las expensas, cada vehículo debe conectarse al medidor particular del dueño de la cochera. Lañin recomienda la medición individual desde el inicio para evitar conflictos vecinales, sugiriendo además la firma de contratos formales con profesionales matriculados, seguros vigentes y garantías técnicas.
La magnitud de las obras puede ser drástica. En algunos casos, como ocurre en consorcios históricos de la Avenida de Mayo, es necesario pasar de una toma de 63 amperes a una de 200 amperes, triplicando el tamaño de la instalación y modificando el esquema tarifario mensual frente a la distribuidora eléctrica.
Mientras los edificios antiguos luchan por adaptarse, los nuevos desarrollos inmobiliarios comienzan a incorporar canalizaciones y espacios en tableros como un diferencial competitivo. Stul afirma que, aunque hoy es un valor agregado en proyectos medios y altos, preparar la infraestructura durante la obra es considerablemente más barato que intervenir un edificio terminado.
Finalmente, los especialistas coinciden en que la improvisación es el mayor riesgo. Recomiendan seguir un protocolo riguroso: realizar un informe técnico integral, verificar la puesta a tierra, controlar la capacidad del medidor y la potencia disponible, consultar el reglamento de copropiedad, aprobar la obra en asamblea y contratar electricistas matriculados. Ante la llegada de modelos eléctricos más accesibles, lo que hoy es un diferencial probablemente se convierta en un requisito básico del mercado inmobiliario.
